Affitto con riscatto: comprare affittando, ovvero vendere affittando

I due punti di vista nel caso di un contratto rent to buy si incrociano e sovrappongono, rappresentando di fatto un’alternativa vincente sia per chi sta cercando una casa in affitto ma non vuole pensare di pagare per sempre un canone, sia per chi vuole vendere e iniziare a guadagnare da subito, senza dover aspettare tempi biblici.

Lo scenario di mercato: a chi interessa l’affitto con riscatto?

I potenziali concedenti/venditori potrebbero essere principalmente:

• privati che stanno cercando di vendere il loro immobile;
• imprese costruttrici, soprattutto per l’invenduto che hanno terminato i lavori e molti immobili disponibili.

Con quali vantaggi?

• mettere a reddito immediatamente un immobile altrimenti invenduto;
• in caso di mancato riscatto da parte dell’inquilino, ritornare nella disponibilità dell’immobile e avere nel frattempo incassato un anticipo e rate di canone normalmente superiori a quelle di mercato;
• fissare il prezzo di vendita fin da ora, evitando ulteriori ribassi viste il futuro che rimane sempre molto incerto.

Dall’altra parte i potenziali conduttori/acquirenti potrebbero essere:

• famiglie che desiderano acquistare un immobile e sul momento non dispongono della liquidità necessaria;
• famiglie che sono in attesa di vendere il proprio immobile per comprarne uno più adatto alle loro esigenze.

Quali i vantaggi in questo caso?

• pagare il prezzo dell’immobile con i canoni mensili, valorizzandoli;
• poter «provare» l’immobile prima di completare l’acquisto;
• risolvere le difficoltà di accesso al credito, anche dimostrando la capacità di pagare un canone per anni.

Qual è la soluzione corretta quindi per queste due tipologie di clienti che vorrebbero stipulare, non un normale contratto di affitto, né di compravendita? Il contratto è quello Rent to buy, normato e definitivamente previsto con l’inserimento dell’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133 (c.d. Decreto “Sblocca Italia”).

Diverse le formule proposte nello specifico, come la formula di Compraffittando.

Si tratta di un unico contratto (definito di «concessione in godimento in funzione della successiva alienazione») che disciplina la fase della concessione in godimento (da parte del «concedente») e prevede la possibilità per il conduttore di esercitare prima della sua scadenza il diritto di acquisto.

Quindi dal punto di vista tecnico abbiamo:

• un unico contratto;
• il contratto dovrà avere la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (registrata da un notaio);
• il rapporto tra inquilino e proprietario viene disciplinato dalla normativa relativa all’usufrutto, non si applica la normativa sulla locazione;
• solamente ai fini fiscali il contratto di Rent to buy è equiparato alla normativa sulla locazione.

Cosa succede se l’inquilino non riscatta l’immobile?

È in sede contrattuale che le parti devono specificare la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. Se una delle due parti, sia esso inquilino o proprietario, è inadempiente, cosa ne consegue?

La normativa ci dice che la parte non inadempiente potrà a sua scelta:

• o chiedere l’adempimento (artt. 2930 e segg. c.c.);
• o chiedere la risoluzione del contratto (artt. 1453 e segg. c.c.);

salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Rimangono esclusi alcuni casi specifici normati appositamente:

• il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo – Per esempio, in caso di contratto di durata pari a 5 anni il numero di canoni non pagati che farà scattare l’inadempimento ammonterà a 60/20= 3. Se il contratto viene risolto in questo modo, il concedente/proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto;

• In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Come si pagano le altre tasse?

• l’IMU è a carico del concedente (soggetto passivo in quanto proprietario), fino al momento dell’acquisto da parte dell’inquilino;
• la TARI, come per i contratti di affitto paga chi occupa l’immobile, quindi direttamente l’inquilino.

Aspetti fiscali

La Circolare AdE 4/E del 19 Febbraio 2015 fornisce un quadro dettagliato, distinguendo con riferimento a:

• natura del concedente (impresa o persona fisica);
  • parte del canone da imputare al godimento;
  • parte del canone da imputare al corrispettivo del trasferimento;
  • esercizio del diritto di acquisto e conseguente compravendita;
• parte del canone da imputare al godimento → il godimento è fiscalmente assimilato alla locazione, nonostante la disciplina civilistica non sia la stessa. Quindi con esclusivo riferimento a imposte DIRETTE e INDIRETTE la disciplina è la medesima dell’affitto;
• parte del canone da imputare al corrispettivo del trasferimento → ha natura di anticipazione del corrispettivo, quindi ai fini fiscali deve essere assimilata agli acconti prezzo;
• esercizio del diritto di acquisto e conseguente compravendita → si applica, per imposte DIRETTE e INDIRETTE, la normativa prevista per i trasferimenti immobiliari.

Registrazione

Il contratto sarà registrato dal Notaio, che provvederà alla trascrizione, sia per quanto riguarda la parte di godimento (locazione) che per quanto riguarda la parte relativa all’acconto prezzo e diritto di acquisto. Al Notaio andranno versate tutte le imposte dovute.

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