Esiste, nell’immaginario comune, la tendenza a credere che chi possiede una seconda casa, possa essere in qualche modo un benestante, una persona ricca e senza il problema di mettere insieme il pranzo con la cena come molti in questo periodo.

Purtroppo, però, “non è tutto oro quello che luccica” e, molte volte, possedere una seconda casa in montagna o al mare, non è certamente sinonimo di ricchezza ma spesso può diventare un vero fardello da portarsi dietro, con tutto quel che ne concerne.

Un costo economico, quello della seconda casa, che per molti è davvero insostenibile, specie quando la seconda casa arriva in modo inaspettato, magari frutto di una eredità improvvisa, magari quando si sono già assunti altri impegni economici e non vi è alcuna necessità di avere un bilocale in montagna.

La seconda casa rappresenta, infatti, una spesa fiscale in più, tra: imposte di registro, bollette, Imu, Tasi, e IRPEF, da non sottovalutare per evitare di incappare in situazioni di deficit ed essere poi costretti ad incorrere in sanzioni salatissime in caso di ritardo nei pagamenti delle imposte a debito.

Anche perché, come ho già detto, non sempre chi ha una seconda casa è ricco, anzi spesso non ha nemmeno un lavoro oppure non guadagna più come prima che arrivasse la crisi.

Per prima cosa, se la seconda casa proviene da una eredità, sarai costretto a pagare una imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’immobile a cui sarai costretto ad aggiungere, ogni anno, Imu, Tasi e Irpef.

È un po’ il paradosso dello Stato Italiano in cui le persone lavorano una vita, facendo dei sacrifici per comprare una casa e poi, la stessa, diventa fonte di spese, tasse e imposte che mettono a dura prova i proprietari.

In questo modo, anche chi è senza reddito, diventando proprietario di un immobile, specie se trattasi di seconda casa, diventerebbe titolare di un reddito da fabbricato di qualche migliaia di euro l’anno per il solo fatto di essere possessore di una o più case.

La soluzione più semplice ed immediata sembra essere quella di vendere gli immobili per evitarsi questi esborsi in più, ma, è altresì vero che in un periodo come questo, vendere casa è davvero sconveniente e, se non è proprio necessario, sarebbe meglio evitare, vista la depressione cronica del mercato immobiliare. Tanto meglio, sarebbe, aspettare tempi migliori ed evitare di veder sfumare gran parte del proprio patrimonio.

E allora, specie nel caso di seconde case, come poter fare per limitare i danni di una tassazione troppo elevata? 

Lo scopriremo nel corso dell’articolo, non prima di aver fatto altre considerazione circa l’acquisto a titolo di investimento proprio di una seconda casa.

Indice:

• Quanto costa, in termini di imposte, acquistare una seconda casa?
• Quali sono i costi di gestione di una seconda casa?
• Cosa valutare prima dell’acquisto di una seconda casa
• Mutuo si oppure mutuo no?
• Come ridurre il carico fiscale sulla gestione della seconda casa
• Intestare o regalare la seconda casa ad un parente
• Affittare la seconda casa
• Trasformare la seconda casa in unità collabente
• Rendere la seconda casa inagibile
• Se coniugato, procedere alla separazione dei coniugi e delle residenze
• Demolire la casa

 

Quanto costa, in termini di imposte, acquistare una seconda casa?

Numerosi contribuenti e risparmiatori italiani riflettono non poco, quando hanno un gruzzoletto di soldi da parte, e una casa di proprietà, se investire quei denari per l’acquisto di una seconda casa da mettere a reddito. La cultura italiana storicamente propende per gli investimenti sul mattone, anche se negli ultimi anni, complice una crisi globale, anche l’immobiliare ha segnato una flessione clamorosa di prezzi e transazioni.

Non incoraggiano certamente questo tipo di operazioni le sempre crescenti imposte sulla seconda casa, dal suo acquisto fino alla sua gestione con imposte statali e locali da capogiro.

Ad esempio, se parliamo di acquisto, è stata in procinto di aumentare, nella Legge di Bilancio per il 2020 (da 50 a 150 euro) l’imposta ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari soggetti ad imposta di registro: norma poi congelata ma che probabilmente verrà ripresa nella prossima finanziaria allo scopo di fare cassa e recuperare una parte delle risorse destinate dal Governo all’emergenza COVID-19.

Così come il ventilato aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 10 al 12,5% rimasto nella penna del legislatore a fine 2019 ma che, probabilmente, troverà applicazione per il 2021.

Chi vuole acquistare una seconda casa, oltre ai ventilati aumenti sopracitati, rimasti poi solo delle idee (per ora), dovrà confrontarsi con un’imposizione piuttosto importante che in molti casi tende a scoraggiare gli investitori:

• imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile;
• imposta ipotecaria 50 €;
• imposta catastale 50 €;
• imposta sostitutiva sui finanziamenti nel caso in cui si voglia accendere un mutuo.

 

Quali sono i costi di gestione di una seconda casa?

Prima di elencare le spese dovute per la gestione di una seconda casa, è utile valutare a quale scopo la si voglia acquistare:

• uso personale;
• casa per andare in vacanza;
• casa da destinare a locazione;
• casa utilizzata come casa vacanze (es. affitti brevi e Airbnb);
• casa per i figli universitari fuori sede.

E’ chiaro che la destinazione d’uso influirà in modo considerevole sui costi di manutenzione della seconda casa che, ad esempio, se destinata a casa vacanze dovrà essere sempre mantenuta in perfetto stato con un esborso di risorse sicuramente maggiore di una seconda casa lasciata per il figlio universitario fuori sede, ad esempio, o da destinare a locazione fissa.

Da un punto di vista fiscale, le tasse dovute sono l’IMU (che comprende anche la TASI) con aliquote intorno al 10% per le seconde case, la TARI (tassa rifiuti), e le imposte sul reddito derivante dalla eventuale locazione dell’immobile (imposta sostitutiva se locato mediante cedolare secca, oppure IRPEF in caso di locazione ordinaria).

Da non scordare, inoltre, le spese condominiali e il riscaldamento che spesso incidono come un macigno nei costi di gestione annuale, ad esempio, negli appartamenti con riscaldamento centralizzato che, anche se lasciati vuoti, hanno un costo di riscaldamento fisso annuo piuttosto elevato che varia in base ai millesimi dell’appartamento.

 

Cosa valutare prima dell’acquisto di una seconda casa

Il primo discrimine è capire l’utilizzo che si vuole fare della seconda abitazione. Capita spesso, infatti, che il risparmiatore decida di investire nel mattone i propri soldi senza sapere di preciso cosa farsene di un immobile, ma giusto per toglierli dal conto in banca perché, “si dice che i muri siano più sicuri“. Ecco… mi permetto di sconsigliare un approccio di questo tipo perchè è ovviamente sbagliato, specie in un periodo in cui l’immobiliare può dar luogo  a delle rendite solo in determinate e specifiche situazioni, e se gestito nel miglior modo possibile.

La moda del momento, una moda redditizia tra l’altro, è quella di destinare la propria seconda casa ad appartamento per le vacanze da affittare con Airbnb. Il classico affitto breve che sfugge, in qualche modo, alla disciplina canonica degli affitti, regolamentato recentemente grazie all’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi che rende appetibile anche fiscalmente questo tipo di destinazione d’uso.

Questo significa che prima di acquistare una seconda casa “tanto per…”, sarebbe il caso di capire a cosa realmente possa servire tale immobile, se per essere utilizzata come ufficio per un’attività in proprio, se destinata ad abitazione fuori città, se ad affitto tradizione, se ad affitto breve e valutare attentamente i costi di acquisto, gestione annuale e, in caso di investimento, le prospettive di guadagno.

 

Mutuo si oppure mutuo no?

Anche sulla scelta di avvalersi o meno del mutuo seconda casa ci sarebbero svariati discorsi da fare, partendo dal presupposto che, qualora non ci fossero le disponibilità finanziarie per completare l’acquisto dell’immobile, si sarebbe obbligati ad accendere un mutuo comunque.

Una buona notizia, a tal proposito, c’è per chi vuole investire nel mattone, infatti, mai come in questo periodo, i tassi sono eccezionalmente bassi e anche l’accensione di un mutuo per sostenere parte delle spese di acquisto o ristrutturazione dell’immobile può essere una scelta vincente che da la possibilità di spalmare la spesa nel tempo.

Ovvio che per quanto riguarda il mutuo seconda casa è preclusa la possibilità di avere il vantaggio fiscale della detrazione sulle imposte, ma la convenienza attuale dei tassi, specie se si pensa di optare per una soluzione di lunga durata, consente di ottenere un tasso fisso particolarmente vantaggioso. Se invece si ha intenzione di spalmare la spesa su soli 10-15 anni allora, può valere la pena giocarsi la carta del tasso variabile e pagare un interesse irrisorio nella speranza che le cose restino come sono adesso, ancora per un po’…

 

Come ridurre il carico fiscale sulla gestione della seconda casa

Di seguito un elenco di soluzioni più o meno valide per rispondere correttamente a questo quesito:

1. Intestare o regalare la seconda casa ad un parente: è un trucco piuttosto in voga per evitare di pagare tasse elevate sulla seconda casa. Laddove è possibile intestare l’immobile ad un parente o amico che non sia ancora proprietario di altri immobili, si riesce facilmente a raggirare il fatto di avere tutte le imposte calcolate sulla seconda casa, trasformando anche essa, a livello fiscale, in una prima casa con tutte le facilitazioni e detrazioni relative. L’unica pecca di questa soluzione è che il nuovo intestatario dell’immobile godrà di tutti i diritti sull’immobile stesso e potrà quindi anche decidere di rivenderlo a sua volta, affittarlo, o addirittura abbatterlo senza nulla dover chiedere a nessuno. Per cui è necessario che il nuovo intestatario sia persona di piena fiducia se non addirittura un figlio o parente stretto.

2. Affittare la seconda casa: riuscendo a trovare una persona che possa prendere in affitto la seconda casa,  come primo vantaggio, si recupera qualcosa dal fisco già solo per il fatto di non lasciare l’immobile sfitto, ma, la cosa più importante, sarebbe quella di crearsi un’entrata fissa ogni mese. Optando per la cedolare secca, oltretutto, sarà possibile limitare i danni di un eventuale cumulo di redditi assoggettabili all’Irpef evitando il rischio di pagare la totalità delle tasse ad un’aliquota più alta, pagando un’impostazione sostitutiva ridotta tra il 10 e il 21%.

3. Trasformare la seconda casa in unità collabente: ovvero, rendere l’immobile, tutto o in parte, non abitabile rendendo necessaria, per riaquisire l’abitabilità, l’esecuzione di grandi lavori di ristrutturazione. Rendere non abitabile parte dell’immobile aiuterà a diminuire notevolmente i metri quadrati della rendita immobiliare e di conseguenza tutte le tasse legate ad essi. È comunque utile sottolineare che, riaccatastare un immobile non è un operazione così semplice e scontata, in particolare perché in parecchi comuni, i metri quadrati vengono comunque considerati e al limite esiste una riduzione dell’aliquota per quelli non abitabili.

4. Rendere la seconda casa inagibile: altra soluzione estrema che si basa sul fatto che, rendere un’abitazione inagibile, significa dire addio a tutte le tasse ad essa relative. Parliamo di case vecchie o la cui costruzione non è ancora terminata. Sono immobili che, oltre a non avere gli allacciamenti alle utenze come acqua, corrente e gas, necessitano di ulteriori lavori indispensabili per poter essere abitate come ad esempio il montaggio degli infissi.

5. Se coniugato, procedere alla separazione dei coniugi e delle residenze: le cosiddette “finte separazioni” sono un espediente assai comune che comporta il fatto che i coniugi vadano a vivere in due case differenti ognuna però intestata come prima casa ad uno dei due. Nella realtà però, la coppia continuerà a vivere in una delle due case, facendo finta di separarsi solo per avere le agevolazioni sulla prima casa, sia da un punto di vista fiscale, che relativamente alle utenze con le tariffe agevolate per la prima casa.

6. Demolire la casa: la più estrema delle soluzioni ma non propriamente così rara, infatti, specie per case vecchie e da ristrutturare completamente, case di campagna abbandonate a loro stesse, o case disabitate da anni, l’abbattimento è l’unica soluzione per evitare di pagare tasse su queste abitazioni, spesso irrecuperabili. Sembra impossibile, ma su queste case, che sono da considerarsi al pari di un vecchio rudere, stando al nostro ordinamento, sarebbe obbligatorio versare tutte le tasse in base alla metratura dell’immobile stesso così come se fossero abitazioni in buona salute. Abbatterle significa risparmiare migliaia di euro ogni anno.