Quali interventi edilizi non richiedono la CILA? Questa domanda mi è stata posta da molti contribuenti non soddisfatti delle indicazioni contenute sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il dilemma riguarda per quali lavori siano sufficienti le comunicazioni di inizio lavori, corredate da una dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, senza necessità della CILA.

Nella risposta si fa riferimento al D.Lgs. n.222 del 2016, che delinea le attività soggette a procedimenti di comunicazione o segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), anche in forma telematica, o di silenzio assenso. Il decreto regola altresì le attività che richiedono un titolo espresso, introducendo disposizioni normative coordinate in merito.

Indice:

• Gli interventi edilizi
• I titoli edilizi
• Quali interventi è possibile eseguire in edilizia libera senza CILA
• Dettaglio interventi di manutenzione ordinaria

 

Gli interventi edilizi

Ora ci addentriamo nel nucleo dell’argomento: gli interventi edilizi. Questi sono chiaramente definiti all’interno del Testo Unico dell’Edilizia, in particolare all’articolo 3, che distingue:

1. Manutenzione ordinaria: comprende riparazioni, rinnovamenti, e sostituzioni delle finiture e degli impianti esistenti.
2. Manutenzione straordinaria: coinvolge lavori per rinnovare parti strutturali degli edifici e per realizzare o integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non alterino volumetria e destinazioni d’uso.
3. Restauro e risanamento conservativo: mira a conservare l’organismo edilizio e garantirne la funzionalità, rispettando elementi tipologici e strutturali, permettendo anche cambiamenti di destinazione d’uso compatibili con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
4. Ristrutturazione edilizia: comprende trasformazioni sistematiche che possono rendere l’organismo edilizio diverso dal precedente, coinvolgendo ripristino, sostituzione, eliminazione, modifica, e inserimento di elementi ed impianti.
5. Nuova costruzione: interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano nelle categorie precedenti.
6. Ristrutturazione urbanistica: riguarda la sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio esistente con interventi sistematici, incluso il cambiamento di disegno di lotti, isolati, e rete stradale.

 

I titoli edilizi

Esploriamo ora le diverse categorie di titoli edilizi previsti dalla normativa per avviare un intervento. Prima di farlo, è importante notare che alcuni interventi rientrano nella categoria dell’edilizia libera, il che significa che possono essere eseguiti senza richiedere un titolo abilitativo specifico. Questi interventi sono definiti nell’art. 6 del Testo Unico Edilizia e includono:

1. Manutenzione ordinaria
2. Installazione di pompe di calore aria-aria con potenza termica inferiore a 12 kW
3. Interventi per eliminare barriere architettoniche senza modificare la sagoma dell’edificio
4. Opere temporanee per attività di ricerca geognostica nel sottosuolo, esclusa la ricerca di idrocarburi, in aree esterne al centro edificato
5. Movimenti di terra per attività agricola e pratiche agro-silvo-pastorali, compresi interventi su impianti idraulici agrari
6. Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, per attività agricola
7. Opere stagionali o contingenti rimovibili entro 180 giorni, come pavimentazione di spazi esterni
8. Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, fuori dalla zona A del decreto del 1968

Per tutti gli altri interventi, è necessaria un’autorizzazione specifica:

1. Comunicazione di inizio lavori asseverata o CILA (art. 6-bis del TUE)
2. Permesso di costruire o PdC (art. 10 del TUE)
3. Segnalazione certificata di inizio attività o SCIA (art. 22 del TUE)

Il permesso di costruire è richiesto per interventi come nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, e ristrutturazione edilizia che comporta cambiamenti significativi. È rilasciato in conformità alle disposizioni urbanistiche e ai regolamenti edilizi, subordinato all’esistenza di opere di urbanizzazione primaria o alla loro previsione entro tre anni.

La SCIA si applica a interventi come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia che non richiedono il permesso di costruire. Possono essere effettuati anche interventi di variazione a permessi di costruire che non influenzano parametri urbanistici.

Infine, la CILA è richiesta per interventi non coperti da edilizia libera, permesso di costruire o SCIA. L’interessato deve inviare il progetto e la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato, garantendo la conformità agli strumenti urbanistici e alle normative vigenti.

Queste disposizioni mirano a semplificare la comprensione e l’applicazione della normativa edilizia, offrendo chiarezza su quale titolo edilizio sia necessario per ogni tipo di intervento.

 

Quali interventi è possibile eseguire in edilizia libera senza CILA

Gli interventi di edilizia libera, regolamentati dall’art. 6 del Dpr n. 380/2001 e nel decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018, presentano una serie di possibilità senza richiedere titoli abilitativi specifici. Importante notare che l’elenco delle opere non è esaustivo e può essere affinato dalle norme regionali e comunali.

In generale, tali interventi comprendono la manutenzione ordinaria, che coinvolge riparazioni, rinnovamenti e sostituzioni delle finiture edili e degli impianti tecnologici esistenti, come riscaldamento, condizionamento, impianto idrico-sanitario, impianti elettrici, gas e cappa per fumi.

Le comunicazioni necessarie per svolgere attività in edilizia libera variano: in alcuni casi, è sufficiente una comunicazione di avvio lavori al Comune. Tuttavia, è fondamentale che le opere rispettino le disposizioni degli strumenti urbanistici e delle normative sull’attività edilizia, quali norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica e di tutela ambientale e culturale.

Le categorie di opere consentite in edilizia libera nel 2023 includono:

1. Manutenzione ordinaria: riparazioni, rinnovamenti e sostituzioni delle finiture edili e degli impianti tecnologici esistenti;
2. Installazione di pompe di calore: per impianti con potenza termica inferiore a 12 kW;
3. Eliminazione di barriere architettoniche: senza la costruzione di ascensori esterni o manufatti che cambino la sagoma dell’edificio;
4. Opere temporanee per attività di ricerca: in aree esterne al centro edificato con carattere geognostico, esclusi quelli per la ricerca di idrocarburi;
5. Movimenti di terra per attività agricola: e pratiche agro-silvo-pastorali, inclusi interventi su impianti idraulici agrari;
6. Serre mobili stagionali: senza strutture in muratura, per attività agricola;
7. Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti: con rimozione entro novanta giorni, previa comunicazione al Comune;
8. Opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni: entro l’indice di permeabilità stabilito dallo strumento urbanistico comunale;
9. Installazione di pannelli solari: al di fuori di zone con carattere storico-artistico;
10. Aree ludiche senza fini di lucro: e installazione di elementi di arredo per le aree pertinenziali degli edifici;

Esempi di opere realizzabili in edilizia libera nel 2023 includono:

• Demolizione e ricostruzione di pavimenti e intonaci;
• Sostituzione di porte e infissi;
• Tinteggiatura di pareti interne ed esterne;
• Sostituzione di caldaie, radiatori, recinzioni;
• Installazione o sostituzione di citofoni, antenne, telecamere;
• Opere per eliminare barriere architettoniche;
• Pavimentazione di spazi interni ed esterni;
• Montaggio di pannelli solari e impianti fotovoltaici;
• Aree ludiche e elementi di arredo per le pertinenze;

L’importanza della corretta comunicazione e della conformità alle norme locali è fondamentale per garantire la legalità di tali interventi.

 

Dettaglio interventi di manutenzione ordinaria

Quando si comincia con un progetto di edilizia libera, è fondamentale il rispetto delle normative e i regolamenti pertinenti, compresi quelli a livello locale. Ad esempio, il regolamento edilizio comunale e le norme di sicurezza, igiene, antincendio e antisismiche devono essere sempre considerati. Gli interventi in edilizia libera presentati di seguito sono solo esempi e non intendono essere esaustivi o privi di eccezioni.

Con l’arrivo della bella stagione, valutare la necessità di lavori di ristrutturazione, soprattutto per la manutenzione ordinaria, diventa cruciale per la conservazione degli edifici.

Di seguito, 15 esempi di interventi che possono essere realizzati senza permessi:

• Vetrate panoramiche amovibili: un emendamento recente ha incluso le vetrate panoramiche amovibili tra gli interventi consentiti in edilizia libera, purché siano rispettati determinati requisiti;

• Rifacimento della pavimentazione: riparare o rifare la pavimentazione esterna o interna non richiede autorizzazioni. Sostituzione delle finestre: L’installazione di nuove finestre, interne o esterne, può essere effettuata senza richiedere permessi;

• Ristrutturazione del bagno: il rifacimento bagno rientra quasi sempre nell’edilizia libera, a meno che non si facciano interventi strutturali sostanziali;

• Rifacimento impianto elettrico: riparazione, integrazione o messa a norma dell’impianto rientrano nella manutenzione ordinaria;

• Sostituzione della caldaia con pompa di calore: il cambio caldaia con una pompa di calore è da considerarsi come intervento di manutenzione ordinaria;

• Tinteggiatura facciata: tinteggiatura o rifacimento degli elementi decorativi non richiedono autorizzazioni, se non quando sono presenti vincoli specifici;

• Installazione di nuovi parapetti su balconi e terrazze e interventi in giardino: nuovi parapetti o interventi nel giardino possono essere eseguiti senza permessi;

• Rinnovo e sistemazione degli spazi verdi: lavori di giardinaggio e rinnovo del verde non richiedono autorizzazioni;

• Installazione colonnine di ricarica per auto elettriche: l’installazione di punti di ricarica per auto elettriche è consentita senza permessi specifici;

• Installazione di impianto solare fotovoltaico: se installato su una parte della residenza, un impianto fotovoltaico può essere realizzato senza titoli abilitativi;

• Rifacimento di opere di lattoneria: interventi su gronde e pluviali possono essere eseguiti senza titoli abilitativi, a meno che non comportino modifiche strutturali;

• Rimozione barriere architettoniche: rampe di accesso e altri interventi per eliminare barriere architettoniche sono di edilizia libera;

• Riparazione impianti domestici: riparazione e/o sostituzione di impianti, come scarichi e climatizzazione, rientrano in manutenzione ordinaria;

• Installazione inferriate e sistemi antintrusione: lavori su sistemi di sicurezza, inferriate e grate, possono essere eseguiti senza richiedere particolari permessi;

• Manutenzione del manto di copertura: interventi sul tetto, come riparazioni e rifacimento, possono rientrare nell’edilizia libera, rispettando le caratteristiche tipologiche;

Ricorda che la corretta esecuzione di questi lavori senza violare normative locali è essenziale.