I contratti di locazione sono una pratica molto diffusa nel nostro Paese, nonostante buona parte di italiani sia proprietaria di immobili. I dati statistici di settore confermano, infatti, l’elevato numero di contratti ancora in essere. Naturalmente, con la stipula di un contratto di affitto si aprono nuovi scenari e ci sono degli adempimenti da compiere, come la registrazione dello stesso contratto. Non è un’altra maniera per costringere nuovi contribuenti a pagare ulteriori tasse, in realtà, l’obbligo di registrazione del contratto di locazione è nato per tutelare sia i proprietari che gli inquilini.
Una procedura utilizzata anche con lo scopo di frenare l’evasione fiscale, ma soprattutto per permettere alle parti interessate di godere di maggiori assicurazioni durante il rapporto contrattuale. Con un regolare contratto di affitto, e con la sua registrazione, i proprietari non possono mandare via i conduttori a loro piacimento, in quanto il contratto depositato presso l’Agenzia delle Entrate li obbliga al rispetto di specifici vincoli. Per la stessa ragione, gli inquilini non possono lasciare la casa quando vogliono perché anche loro risultano esser soggetti a determinati vincoli contrattuali.
L’obbligo e la convenienza della registrazione di un contratto di locazione sono quindi fuori discussione, il problema è capire chi dovrà pagare i costi per la sua registrazione. A tal proposito, le disposizioni di legge sono chiare: le parti rispondono in solido del pagamento dell’intero importo da corrispondere per registrare il contratto di affitto. In breve, i costi per la registrazione del contratto locativo sono da dividere in parti uguali, mentre le spese dell’imposta di bollo gravano solo sull’inquilino.
Indice:
Registrazione di un contratto di locazione: costi da sostenere
Registrare un contratto di affitto non è una pratica gratuita, ma comporta delle spese prestabilite. In questi casi, sono dovute: l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Inoltre, di fronte alla presenza di alcuni requisiti, c’è la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.
La registrazione del documento, con cui le parti interessate dispongono unicamente di ridurre il canone di un contratto di affitto ancora in essere, è invece libera dalle imposte di bollo e di registro.
La somma dovuta per l’imposta di registro cambia in base al tipo dell’immobile oggetto della locazione. In particolare:
- 2% del canone annuale moltiplicato per il numero di anni per i fabbricati a uso abitativo;
- 1% del canone annuale per i fabbricati strumentali per natura, nell’ipotesi in cui la locazione sia fatta da soggetti passivi IVA. Nei casi diversi, il l’imposta sale invece al 2%;
- 0,50% del corrispettivo annuale moltiplicato per il numero di anni per i fondi rustici;
- 2% del corrispettivo annuale moltiplicato per il numero di anni per gli altri immobili.
Per i contratti di affitto a canone concordato, relativi a immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, è stabilita una base imponibile ridotta del 30% su cui effettuare il calcolo dell’imposta di registro. In pratica, il corrispettivo annuale da prendere in considerazione per calcolare l’imposta è da assumere per il 70%. Il pagamento riferito alla prima annualità deve essere minimo di 67 euro.
Sui depositi a titolo di cauzione versati dagli inquilini non grava alcuna imposta di registro. Invece, quando il deposito cauzionale è versato da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale, allora è prevista un’imposta pari allo 0,50%.
Per i contratti di locazione di durata di più anni è possibile:
- versare, all’atto della registrazione, l’imposta relativa all’intera durata contrattuale (2% del corrispettivo totale);
- pagare l’imposta di anno in anno (2% del canone riferito a ogni anno, considerandogli incrementi ISTAT), entro il termine di 30 gg dalla fine dell’annualità precedente.
Quando si opta di versare per tutta la durata contrattuale si ha diritto a uno sconto sotto forma di detrazione dall’imposta da corrispondere, pari alla metà del tasso di interesse da moltiplicare per il numero di anni.
Nel caso in cui il contratto di affitto venga disdetto prima dei termini di scadenza e l’imposta sia stata già pagata per tutta la durata, all’interessato spetterebbe il rimborso della somma versata per gli anni successivi a quello in cui si concretizza la disdetta anticipata.
La possibilità di versare l’imposta di registro in una sola soluzione o, di anno in anno, è permessa anche per le proroghe dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.
Per le cessioni e le risoluzioni senza corrispettivi dei contratti di affitto e sublocazione di immobili urbani di una durata di più anni è prevista un’imposta fissa pari a 67 euro. Per l’affitto di immobili non urbani, l’imposta è da applicare ai canoni ancora dovuti nella misura dello 0,50% per i fondi rustici e del 2% per gli altri.
L’imposta di bollo invece è pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto di locazione e, in ogni caso, ogni cento righe.
Tempistiche per la registrazione di un contratto di locazione
La registrazione dei contratti di affitto va formalizzata entro 30 gg dalla firma. I contratti stipulati sotto forma di scrittura privata non autenticata, con una durata inferiore ai 30 gg totali nell’anno, sono soggetti a registrazione esclusivamente in caso di uso.
Quando i contratti di locazione hanno una durata maggiore di 9 anni, oppure interessano delle sublocazioni, vanno regolarmente trascritti nei registri immobiliari.
I contratti di affitto di immobili situati all’estero sono soggetti alla registrazione se formalizzati per iscritto in Italia, mentre non sono da registrare se conclusi in modo verbale.
Modalità operative
La competenza della richiesta di registrazione dei contratti di affitto è in capo ai proprietari degli immobili. Questi ultimi, sono tenuti a farlo entro il termine di 30 gg dalla firma dell’accordo scritto comunicando l’avvenuta registrazione entro i 60 gg seguenti agli inquilini. Nell’ipotesi di abitazioni situate in condominio la comunicazione va fatta all’amministratore.
La registrazione è da fare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o anche attraverso la modalità telematica. La registrazione online di un contratto di locazione è però permessa soltanto se trattasi:
- di parti del contratto che interessano almeno 10 unità immobiliari;
- di agenti immobiliari per i contratti stipulati sotto forma di scrittura privata non autenticata e formalizzati a seguito della loro attività per terminare un affare.
È possibile richiedere la registrazione telematica direttamente:
- dagli iscritti ai servizi di Fisconline, Entratel e Agenzia delle Entrate;
- attraverso gli intermediari abilitati, con l’uso del software “Registrazione locazione immobili”.
La registrazione del contratto di affitto è ritenuta svolta il giorno in cui le relative informazioni vengono ricevute dall’Agenzia correttamente. A tal fine, il sistema informatico rilascia una ricevuta della corretta acquisizione della pratica.
Per la registrazione dei contratti di affitto direttamente presso gli sportelli degli uffici competenti, i richiedenti devono preventivamente pagare l’imposta dovuta. Soltanto in seguito è infatti possibile chiedere la registrazione del contratto a qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presentando la seguente documentazione:
- due copie del contratto firmate in originale: nei casi di contratti verbali, questi sono sostituiti da denunce redatte in duplice originale su modulo dell’Agenzia e firmate anche solo da un contraente;
- modulo registrazione nel quale segnalare i dati contrattuali;
- ricevuta di pagamento dell’imposta;
- nelle ipotesi di registrazione di più contratti, il modulo RR.
La registrazione dei contratti di affitto è un obbligo di legge, coloro che non provvedono rischiano una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta da corrispondere.
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