Il mutuo è il contratto sottoscritto dalla maggior parte delle persone che intendono acquistare una casa, oppure necessitano di un’elevata somma di denaro per altre motivazioni come, ad esempio, la ristrutturazione di un immobile. Si tratta di uno strumento di finanziamento molto diffuso, anche se alcuni aspetti sono poco conosciuti. Uno di questi è la cosiddetta surroga del mutuo, ovvero la possibilità di trasferire il prestito da un istituto di credito ad un altro, senza che l’intestatario debba sostenere particolari oneri.

Così facendo il cliente ha l’opportunità di rinegoziare i termini, concordando con la nuova banca condizioni a lui più favorevoli. Andiamo dunque a scoprire come funziona la surroga del mutuo, i requisiti richiesti, le principali caratteristiche e quali adempimenti deve sostenere il cliente della banca.

Indice:

• Cos’è un mutuo
• Cos’è la surroga del mutuo
• Come effettuare la surroga del mutuo
• Altre caratteristiche della surroga del mutuo
• Termini per effettuare la surroga

Cos’è un mutuo

Prima di entrare nel vivo della questione analizzando gli aspetti più rilevanti della surroga, è opportuno inquadrare l’istituto del mutuo.

Il mutuo è disciplinato dall’articolo 1813 del Codice Civile. Tale legge lo definisce un contratto attraverso cui una parte (mutuante) eroga una determinata quantità di denaro, o altri beni fungibili, ad una controparte (mutuatario), la quale si impegna a restituire quanto ricevuto entro la scadenza concordata e mantenendo pari qualità e categoria dei beni.

Dopo la firma del contratto il mutuatario acquisisce la proprietà della cosa ottenuta a mutuo, con l’obbligo di versare interessi al mutuante anche se forze di causa maggiore gli hanno impedito di utilizzare concretamente il denaro. L’obbligazione assunta dall’intestatario viene considerata liberata qualora, alla scadenza stabilita nel contratto, il mutuante abbia riavuto la medesima quantità e qualità dei beni prestati.

Di solito, il mutuo prevede una scadenza naturale entro cui l’intestatario deve aver riconsegnato l’intero capitale ottenuto dall’istituto di credito, o dalla società di prestiti. La somma ricevuta verrà restituita secondo un piano di ammortamento concordato tra le parti. Il cliente dovrà provvedere al pagamento periodico di rate per un tot numero di anni, versando nell’importo anche gli interessi previsti per il godimento del capitale.

Alla stipula del contratto banca e cliente prendono accordi relativi alla durata del prestito, al valore delle rate, nonché riguardanti il piano di restituzione e la precisa finalità del mutuo. A tal proposito, quando si parla di mutuo viene subito alla mente l’acquisto della prima casa. In realtà, molte volte il prestito viene richiesto per acquistare una seconda abitazione oppure per effettuare lavori di ristrutturazione di un immobile già di proprietà.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo è un istituto introdotto dal Decreto Bersani, ovvero dalla Legge 40 del 2 aprile 2007. Spesso, in economia viene definita anche portabilità, proprio per indicare la sua primaria funzione: trasferire il prestito da una banca ad un’altra, senza dover sostenere costi onerosi. Invero, la surroga del mutuo nasce prendendo spunto dalla surrogazione ipotecaria, procedura prevista dall’articolo 1203 del Codice Civile. Lo scopo del legislatore è stato quello creare maggior concorrenza tra gli istituti di credito, permettendo il trasferimento del prestito dalla banca surrogata ad una nuova banca surrogante, mantenendo l’ipoteca originaria.

Quindi, per essere precisi, la portabilità del prestito è una pratica consentita già prima dell’approvazione del Decreto Bersani. I meriti della suddetta normativa sono quelli di aver semplificato il meccanismo rendendolo automatico e aver ridotto a zero i costi per il passaggio del mutuo. Ciò significa che il mutuatario non deve far altro che individuare una nuova banca con condizioni contrattuali migliori. Pertanto, la surroga del mutuo ha la sua effettiva convenienza solo se il cliente riesce a trovare un istituto di credito con tassi di interesse più bassi.

Come detto, grazie al Decreto Bersani, effettuare la surroga del mutuo richiede una proceduta molto snella. Infatti, il trasferimento alla banca subentrante avviene in automatico e senza costi aggiuntivi, eccetto i 35 euro da corrispondere a titolo di tassa sull’ipoteca.

Come effettuare la surroga del mutuo

Nella maggior parte dei casi, il trasferimento del prestito alla nuova banca avviene in modo automatico. L’unica preoccupazione dell’intestatario del mutuo è quella di individuare un istituto di credito bancario con tassi di interesse più vantaggiosi. Spetta alla banca subentrante provvedere a tutto l’iter burocratico per consentire il passaggio del finanziamento.

Il mutuatario non deve rispettare alcun particolare adempimento, nemmeno avvisare il vecchio istituto di credito del trasferimento. Le due banche collaboreranno tra loro per terminare la procedura, spostando il dossier del cliente con tutta la documentazione inerente il contratto di mutuo sottoscritto in origine.

Ricordiamo che la vecchia banca non ha alcuna facoltà di opporsi al trasferimento del mutuo, ma deve solo accettare la decisione del cliente e collaborare al fine di consentire il rapido passaggio del prestito.

Abbiamo già accennato che i costi della portabilità sono praticamente pari a zero. La legge prevede il solo versamento di 35 euro per pagare la tassa ipotecaria. Di conseguenza, a partire dal 2007 la surroga del mutuo è diventato uno strumento alquanto vantaggioso poiché da una parte permette di ottenere condizioni contrattuali migliori e dall’altra evita l’esborso di costi supplementari o il pagamento di penali.

Altre caratteristiche della surroga del mutuo

Per prima cosa, sottolineiamo come la surroga del mutuo sia una pratica ammessa sia sull’acquisto della prima che seconda casa, nonché su prestiti ottenuti per lo svolgimento di attività commerciali e professionali. Inoltre, è possibile effettuare il trasferimento del prestito anche in presenza di mutui aziendali. In questi casi, tuttavia, la società deve avere un numero di dipendenti non superiore a dieci e un fatturato di al massimo due milioni di euro.

In secondo luogo, sebbene la portabilità del finanziamento rappresenti una vantaggiosa opportunità, non tutti la possono sfruttare. Infatti, la surroga è ammessa solo qualora l’importo del mutuo abbia un valore pari o inferiore al debito residuo al momento del passaggio alla nuova banca.

Altro aspetto di una certa rilevanza è la possibilità di modificare alcuni termini contrattuali che disciplinano il rapporto. Spesso le parti concordano una variazione della durata residua, oppure cambiano la tipologia del tasso di interessi, passando da fisso a variabile o viceversa. La legge vieta, invece, di modificare l’importo residuo del mutuo. Nel caso in cui la banca dovesse proporre un aumento della liquidità sarebbe, innanzitutto, opportuno considerare la necessità di sostenere costi aggiuntivi i quali risulteranno proporzionali alla quota eccedente il debito residuo.

La surroga del mutuo porta alla cancellazione della vecchia ipoteca sull’immobile, iscritta a seguito della concessione del primo finanziamento: a favore della banca subentrante verrà costituita una nuova garanzia ipotecaria.

Se il contratto di mutuo prevede la presenza di garanti che hanno dovuto sottoscrivere apposite fideiussioni, i soggetti dovranno rimanere gli stessi anche dopo il trasferimento. Ciò non toglie la possibilità che la nuova banca possa svincolare i garanti, avendo ricevuto dall’intestatario del mutuo adeguate garanzie.

Termini per effettuare la surroga

Il Decreto Bersani non ha introdotto alcun limite temporale entro cui effettuare la portabilità di un mutuo. Ciò significa che il mutuatario può decidere in qualsiasi momento di trasferire il prestito presso un’altra banca, fermo restando il rispetto del requisito riguardante l’importo del finanziamento che dev’essere pari o inferiore al debito residuo al momento del passaggio.

Detto questo, la regola che cercano di seguire gli istituti di credito è quella di attendere almeno 12 mesi dalla sottoscrizione del contratto prima di effettuare il trasferimento. Questo per consentire una valutazione attendibile del cliente. Il rischio per le banche è quello di dover sostenere ingenti costi a fronte di frequenti passaggi del prestito, spese che rimangono tutte a carico del creditore.