Come pagare meno tasse sugli immobili: la cedolare secca

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Quando si ha la fortuna di avere a disposizione un immobile vuoto, si è spesso restii a cederlo in affitto per paura che la pressione fiscale, esistente in Italia, annulli quasi completamente i proventi derivanti dalla locazione che, facendo cumulo con gli altri redditi, farebbero schizzare l’aliquota Irpef verso l’alto.

Non che non ci sia una convenienza, ma se all’aumento dell’aliquota Irpef progressiva che comporta questo ulteriore reddito, si somma il rischio sempre più concreto di trovare inquilini morosi, danni all’appartamento e problemi di altro genere ormai all’ordine del giorno a causa della grave crisi economica e, considerando anche il fatto che le regole fiscali impongono la tassazione dei canoni locativi a prescindere dalla effettiva percezione, molte persone prima di cedere in affitto un proprio immobile ci pensano più di una volta.

cedolare secca

Al problema del pagamento dell’Irpef sui canoni di locazione percepiti viene in aiuto la cosiddetta “Cedolare Secca” ovvero un regime facoltativo che comporta il pagamento di un imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali che deriverebbero dal reddito dell’immobile.

Altro vantaggio importante dei contratti a cedolare secca è che non andranno pagate su di essi alcune imposte di registro e imposte di bollo per registrazioni, proroghe e risoluzione dei contratti di locazione. Resterebbe da pagare l’imposta di registro soltanto in caso di cessione del contratto di locazione.

La scelta del regime della cedolare secca implica però la rinuncia, per l’intera durata dell’opzione, agli aggiornamenti del canone di locazione, compreso quelli previsti dal contratto e gli adeguamenti derivanti dall’indice Istat.

L’opzione per la cedolare secca è esercitabile sia in fase di registrazione del contratto di locazione che negli anni successivi. Se non viene registrata l’opzione la locazione segue le regole ordinarie. Ovviamente nei casi in cui l’opzione non venga esercitata nel primo anno e quindi alla registrazione del contratto di locazione, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non rimborsabili anche in caso di passaggio successivo alla cedolare secca.

Indice:

Per quali immobili si può scegliere la cedolare secca


Esiste la possibilità di  optare per la cedolare secca per tutte le persone fisiche proprietarie o che esercitano un diritto reale di godimento tipo usufrutto, su un immobile, non locato nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Riguardo agli immobili, la cedolare secca può essere utilizzata per unità appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 escludendo la A10 (uffici o studi privati) affittate ad esclusivo uso abitativo. Possono essere comprese anche le pertinenze.

Se l’immobile locato risulta essere di proprietà congiunta a due soggetti, l’opzione dovrà essere esercitata da ciascun locatore. Se uno dei due non esercitasse l’opzione sarebbe, fin da subito, tenuto al versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo calcolate sulla parte del canone di locazione a lui imputabile in base alle quote di possesso.

 

A quali inquilini si può applicare la cedolare secca


Esiste la possibilità di  optare per la cedolare secca per i contratti che hanno come destinatari, dei conduttori che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Pertanto è possibile sfruttare questa opzione soltanto per le unità destinate ad abitazioni anche se locate da studenti universitari e  date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

 

Quanto dura l’opzione della cedolare secca


L’opzione della cedolare secca comporta il mantenimento delle sue regole per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Nei casi in cui l’opzione venga esercitata nei periodi successivi al primo, scadrà alla naturale scadenza del contratto di locazione.

Esiste per il locatore la facoltà di revocare l’opzione al termine di ogni annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. Allo stesso modo sarà sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive alla revoca per rientrare nel regime.

La revoca deve effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

 

Aliquota della cedolare secca


La cedolare secca comporta un’aliquota fissa, sostitutiva dell’Irpef, del 21% sul canone di locazione annuale stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni che si trovano:

  • nei comuni in cui vi è carenza di disponibilità abitative indicati nel ddl 551/1998 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia)
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe

Per questi comuni l’aliquota, dal 2013, è del 15%, ridotta al 10% per gli anni che vanno dal 2014 al 2017 compresi. Aliquota applicabile anche sui contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

 

Effetti sul reddito della cedolare secca


Il reddito assoggettato a cedolare secca:

  • risulta essere escluso dal reddito complessivo;
  • su tale reddito non si possono far valere oneri deducibili e detrazioni;
  • tale reddito deve essere compreso nella totalità dei redditi ai fini del riconoscimento di determinate agevolazioni, detrazioni e deduzioni collegati al possesso di determinati requisiti reddituali come ad esempio la determinazione dell’Isee o del reddito per essere considerato famigliare a carico o meno.

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Come si applica la cedolare secca


E’ possibile esercitare l’opzione della cedolare secca direttamente alla registrazione del contratto così come è possibile optare per tale regime nelle annualità successive.

Quando si registra il contratto, l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dello stesso atto. Se si desidera aderire all’opzione nelle annualità successive, è possibile scegliere la cedolare secca in sede di proroga, entro 30 giorni dal momento della proroga stessa.

Relativamente ai contratti in cui non esiste l’obbligo di registrazione (locazioni brevi di durata non superiore ai 30 giorni), il locatore potrà applicare la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi, oppure esercitare l’opzione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

E’ fondamentale sapere che, chiunque voglia avvalersi della cedolare secca è obbligato a comunicarlo preventivamente all’inquilino a mezzo raccomandata. Nel documento inviato al conduttore il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’adeguamento del canone compreso quello derivante dagli adeguamenti Istat. Per i contratti di affitto di durata inferiore a trenta giorni, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, non è necessario inviare alcuna comunicazione.

 

Come registrare il contratto di affitto a cedolare secca


Solo nel caso in cui si opta per il regime della cedolare secca dall’inizio del contratto di locazione, lo stesso potrà essere registrato entro 30 giorni dalla stipula con il modello RLI:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
  • richiedendo la registrazione in ufficio;
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).

Nei contratti di locazione nuovi è necessaria la presenza di una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e le documentazioni, compreso l’attestato della prestazione energetica dell’edificio (APE). Copia dell’APE deve essere quindi allegata al contratto.

 

Quando e quanto si paga per i contratti di affitto a cedolare secca


Quando si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto, non sono dovute le imposte di registro e di bollo.

Riguardo l’imposta sostitutiva, dovuta sui redditi della locazione, scadenze e modalità sono le medesime dell’Irpef. Saranno pertanto dovuti acconto e saldo.

La misura dell’acconto è del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. L’acconto non è dovuto per il primo anno in cui si sfrutta l’opzione della cedolare secca, in quanto mancherebbe la base imponibile di riferimento per effettuarne il calcolo, ovvero l’imposta dovuta per l’anno precedente.

L’acconto è dovuto se il reddito da locazione in cedolare secca dell’anno precedente supera i 51,65 euro e dovrà essere versato:

  • entro il 30 novembre in un’unica soluzione se inferiore a 257, 52 euro;
  • in due rate se supera 257,52 euro: la prima del 40% entro il 16 giugno, la seconda del 60% entro il 30 novembre.

Il saldo è invece dovuto entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento e potrà essere versato utilizzando il modello F24 entro il 16 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.

 

Codici da utilizzare nel modello F24 per il versamento della cedolare secca


Per il versamento della cedolare secca, con F24, devono essere utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

 

Quando conviene utilizzare la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF


E’ uno dei punti più controversi, ed è l’errore più grossolano che molti proprietari commettono quando decidono di aderire all’opzione della cedolare secca, perchè, vedendo un’aliquota in ogni caso inferiore rispetto a quella dell’Irpef ordinaria, non si fermano ad analizzare la propria situazione reddituale ed eventualmente calcolare quello che pagherebbero con l’aliquota ordinaria, optando ad occhi chiusi per la cedolare secca.

In questo modo perderanno, su quel reddito, la possibilità di fruire delle deduzioni e detrazioni di imposta per i figli a carico, per il coniuge a carico, per le spese mediche, per i lavori di ristrutturazione, ecc.

In pochi si preoccupano inoltre di verificare se, optando per la cedolare secca, si andrebbe a superare la soglia per l’esenzione del ticket, ad esempio. E’ necessario, prima di aderire troppo frettolosamente ad uno o all’altro regime di tassazione, valutarne la convenienza esaminando attentamente la propria posizione.

Ma sarebbe anche utile evitare tutta una serie di errori legati a questo tipo di contratto che possono invalidarlo e obbligare il locatario a pagare più tasse del dovuto. Tra i più comuni, c’è sicuramente quello di dimenticare la conferma della proroga per la cedolare secca oppure non inviare la raccomandata all’inquilino di conferma della proroga dell’opzione al termine dei primi anni di contratto, con la convinzione che anche l’agevolazione si rinnovi tacitamente come il contratto di affitto.

Altri che applicano l’aliquota del 10% sui contratti transitori o sull’affitto turistico come se fosse una normale locazione, svolgendo però, una vera e propria attività imprenditoriale con obbligo di apertura della partita IVA.

Insomma esistono tantissimi locatori che decidono in totale autonomia di sfruttare la cedolare secca senza sapere il perchè e il per come e incorrono, pur di non avvalersi di una consulenza professionale, in errori grossolani che comportano sanzioni e maggiori costi per errori e omissioni.

La cedolare secca, così come è stata concepita, ovvero come una sorta di tassa “flat”, avvantaggia notevolmente chi percepisce un reddito elevato. Più elevato sarà il reddito dichiarato e maggiore sarà la convenienza nell’applicare questo regime visto che l’Irpef è un’imposta progressiva e il cumulo tra il reddito percepito e quello della locazione potrebbero alzare notevolmente l’aliquota.

Nella valutazione relativa alla convenienza dello sfruttamento della cedolare secca è importante verificare se il comune di ubicazione dell’immobile rientra tra quelli che beneficiano della riduzione dell’aliquota al 10%.

 

Quando la cedolare secca non è vantaggiosa


L’aliquota del 10%, e in molti casi anche quella ordinaria del 21%, rende affascinante e apparentemente vantaggioso in ogni caso, avvalersi della cedolare secca, specie se viene paragonata all’aliquota dell’irpef che parte dal 23%.

Non è sempre così, perchè oltre al vantaggio dell’aliquota più bassa, è bene sottolineare che su quella parte di reddito su cui ci si avvale dell’opzione cedolare secca  non sarà possibile applicare alcuna deduzione nè detrazione e, nei casi di redditi particolarmente bassi, in cui ci sono molte deduzioni e detrazioni come ad esempio spese mediche, ristrutturazioni, spese per la riqualificazione energetica e altro, ci si potrebbe trovare nella situazione di non poter dedurre tutto il deducibile e quindi ritrovarsi a pagare più tasse.

Questo potrebbe capitare nel caso in cui l’unico reddito del contribuente sia quello derivante dalla locazione dell’immobile, o comunque, in presenza di soli redditi da lavoro dipendente con una base imponibile piuttosto bassa e parecchie spese da poter portare in deduzione e detrazione.

Questi sono esempi di casi particolari che potrebbero dar luogo ad una situazione di convenienza nel non applicare la cedolare secca sull’immobile dato in locazione, ma sarebbe opportuno, prima di fare una scelta, valutare bene la propria situazione e magari, con l’aiuto di un professionista, trovare la soluzione migliore, specie se il reddito è particolarmente basso.

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