Quando l’argomento di discussione è una ristrutturazione edilizia di un immobile, è inevitabile parlare anche delle agevolazioni fiscali previste dallo Stato. Oltre all’ormai famoso Superbonus 110%, è sempre in vigore anche il bonus ristrutturazione con detrazione al 50% per un limite massimo di spesa di 96.000 euro.

Un aspetto di sicuro interesse riguarda l’applicazione delle agevolazioni per lavori in “edilizia libera“, ovvero interventi che non prevedono l’invio di una comunicazione né tantomeno di una richiesta di autorizzazione al Comune. Si tratta di opere che il legislatore ha deciso di sgravare dalle solite lunghe procedure burocratiche, in modo da consentire l’esecuzione immediata dei lavori senza tempi di attesa.

Di solito sono lavori a impatto sociale o comunque interventi di manutenzione ordinaria che vengono effettuati periodicamente sgravati dall’obbligo di invio di comunicazioni quali la CILA o la segnalazione SCIA, evitando anche che il sistema risulti intasato da una montagna di richieste.

Una domanda che molti si pongono di fronte ad un intervento di edilizia libera, è quella riguardante l’eventuale possibilità di applicare la detrazione fiscale del 50% sulla spesa sostenuta. Stando a quanto previsto dall’articolo 16-bis del TUIR sono definiti detraibili solo i lavori di manutenzione straordinaria. Di conseguenza, risulta logico pensare che per godere dei bonus ristrutturazione l’intervento debba essere sempre collegato ad una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

A tal proposito è intervenuta l’Agenzia delle Entrate che, tramite la risposta n. 287, ha chiarito che anche gli interventi in edilizia libera possono godere della detrazione fiscale rispettando determinate condizioni.

Indice:

• Quali opere possono effettuarsi in “edilizia libera”?
• Distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria
• Facciamo chiarezza sulle detrazioni per gli interventi in edilizia libera
• Come dobbiamo comportarci rispetto all’applicazione del bonus ristrutturazione qualora un intervento non richieda nessun titolo abilitativo?
• Come usufruire delle detrazioni senza titolo abilitativo

Quali opere possono effettuarsi in “edilizia libera”?

Il primo aspetto da chiarire riguarda i lavori che si possono effettuare in “edilizia libera“. Abbiamo già anticipato come con tale definizione vengano indicate le opere che non necessitano di procedure burocratiche per l’eventuale inizio lavori, e che possono essere eseguite senza alcuna autorizzazione.

La tipologia degli interventi è stata stabilita dall’articolo 6 del DPR n. 380/2001. Dell’elenco generale fanno parte:

• manutenzione ordinaria dei finimenti di uno stabile;

• interventi atti a migliorare o conservare l’efficienza degli impianti. Rientra anche l’installazione di una pompa di calore con potenza termica nominale non superiore a 12 kW;

• opere per eliminare barriere architettoniche, purché non sia prevista la modifica della struttura dell’edificio (sono quindi esclusi interventi per realizzare ascensori esterni);

• movimentazioni del terreno ma solo se collegate ad attività agricole o di allevamento. Fanno parte anche lavori di manutenzione per impianti idraulici agrari;

• realizzazione di serre mobili stagionali per uso agricolo, vale a dire senza una struttura fissa in muratura;

• attività temporanee di ricerca nel sottosuolo in zone esterne al centro edificato (sono escluse opere per la ricerca di idrocarburi);

Queste appena elencate sono le categoria generali. Nel 2018 è stato creato e pubblicato sulla Gazzetta ufficiale il Glossario Unico dell’edilizia libera, ovvero una lista molto dettagliata e costituita da ben 58 categorie di interventi di manutenzione ordinaria. Tra i lavori i più diffusi segnaliamo:

• ricostruzione di pavimentazioni interne ed esterne;
• rifacimento di intonaco e tinteggiatura sia all’interno che all’esterno dell’edificio;
• rifacimento elementi decorativi della facciata;
• riparazione o sostituzione del manto di copertura e controsoffitti;
• montaggio, riparazione o sostituzione di serramenti e infissi sia interni che esterni;
• montaggio, sostituzione e riparazione di sistemi a pannelli solari;
• riparazione o integrazione di un impianto elettrico, di climatizzazione, di ricezione segnali televisivi, idrico-sanitario, di estrazione fumi, fognario e per la distribuzione / utilizzo del gas.

Consultando il suddetto glossario possiamo dissipare ogni dubbio e capire se un determinato intervento rientra tra quelli di edilizia libera, quindi non richiede alcun permesso e autorizzazione.

Distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Fino a non molto tempo fa la regola generale stabiliva che in presenza di opere di manutenzione ordinaria non era possibile applicare bonus ristrutturazione o altre agevolazioni fiscali. La sola eccezione era rappresentata da lavori di manutenzione ordinaria riguardanti parti comuni di edifici condominiali.

Quantomeno, fino al 31 dicembre 2021, la detrazione fiscale del 50% è riconosciuta a tutti i contribuenti che svolgono sia lavori di manutenzione ordinaria che straordinaria in abitazioni singole o stabili condominiali.

Rimane comunque interessante capire la differenza tra le due tipologie: a tal proposito dobbiamo far riferimento alle linee guida inserite nel Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001.

La manutenzione ordinaria riguarda interventi di riparazione, sostituzione e rifacimento delle finiture di un immobile (infissi, serramenti, pavimenti, sanitari, ecc). Al contempo, rientrano anche tutti i lavori necessari per migliorare o mantenere efficienti gli impianti presenti nell’edificio (elettrico, idrico, sanitario, riscaldamento, climatizzazione, ecc).

Della manutenzione straordinaria, invece, fanno parte gli interventi effettuati allo scopo di restaurare o sostituire elementi anche strutturali di uno stabile. Le opere non possono però variare il volume dell’edifico e/o modificare la destinazione d’uso. Ciò che contraddistingue la natura straordinaria dell’intervento è la presenza di un elemento innovativo.

Per capire meglio quest’ultimo concetto è sufficiente fare un semplice esempio. Supponiamo di dover sostituire tutte le finestre di un’abitazione. Se i vecchi infissi vengono cambiati con modelli identici l’intervento è classificato ordinario. Al contrario se scegliamo finestre di diverso materiale oppure modifichiamo dimensioni e sagome, il lavoro è ritenuto una manutenzione straordinaria.

Facciamo chiarezza sulle detrazioni per gli interventi in edilizia libera

Tramite il Glossario Unico, entrato in vigore il 22 aprile 2018, il legislatore ha puntualizzato con assoluta precisione quali sono gli interventi che possono rientrare nell’edilizia libera. Pertanto, è sufficiente consultare l’elenco per avere la certezza che il lavoro da eseguire può essere effettuato senza bisogno di presentare CILA o SCIA al Comune e, al contempo, evitare il versamento di oneri amministrativi.

Non dimentichiamo che il Glossario è un documento ufficiale con valore su tutto il territorio nazionale, di conseguenza, nessun Comune ha facoltà di applicare regole diverse o più restrittive. Per gli interventi in edilizia libera rimangono valide tutte le normative che disciplinano immobili vincolati e ubicati in centri storici e aree sotto tutela, nonché gli obblighi da rispettare per sicurezza e messa a norma degli impianti e oneri da versare per l’eventuale occupazione del suolo pubblico.

Per quanto concerne gli interventi all’interno dello stabile, nella lista troviamo tutti i lavori di manutenzione ordinaria. Tra questi rientrano opere per il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico-sanitario e distribuzione del gas metano. Inoltre, possiamo eseguire modifiche (compresi controsoffitti di tipo non strutturale) fermo restando che non debba essere alterato in modo significativo lo stato dell’immobile, vale a dire senza necessità di comunicare alcuna modifica al catasto. Non serve un’autorizzazione nemmeno per la realizzazione di rampe, ascensori e montascale allo scopo di abbattere barriere architettoniche, purché non siano richiesti lavori sulle parti strutturali dell’edificio. Anche l’installazione di impianti per il risparmio energetico, come l’installazione di pannelli solari, non prevede alcuna comunicazione al Comune.

Tutti gli interventi contenuti nel Glossario dell’edilizia libera sono esenti da autorizzazioni e pagamento dei relativi oneri comunali. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, tale condizione non comporta variazioni nell’applicazione delle agevolazioni fiscali anche se un lavoro rientra nella lista delle opere detraibili. In altre parole, l’introduzione di un elenco ufficiale dei lavori di edilizia libera non va a modificare le regole sulle detrazioni.

Come dobbiamo comportarci rispetto all’applicazione del bonus ristrutturazione qualora un intervento non richieda nessun titolo abilitativo?

Il quesito ha trovato risposta grazie alla presentazione di un interpello e conseguente intervento dell’Agenzia delle Entrate. L’oggetto della questione riguardava lavori di ristrutturazione allo scopo di realizzare e migliorare i servizi sanitari di un’abitazione. L’istante, prima di iniziare le opere, ha chiesto informazioni all’ufficio comunale competente per capire quali comportamenti adottare per poter usufruire delle agevolazioni fiscali. Il Comune ha risposto che non sussisteva alcuna necessità di effettuare particolari comunicazioni, in quanto gli interventi in oggetto rientravano tra quelli in edilizia libera.

L’istante quindi, volendo beneficare della detrazione secondo quanto stabilito dall’articolo 16-bis del TUIR, si è rivolto al proprio commercialista per avviare la pratica. Il professionista, invece, ha manifestato un parere completamente contrario, sostenendo che l’intervento richiedesse la presentazione della CILA per rientrare tra quelli agevolabili.

Di fronte a tale situazione di impasse, l’Agenzia delle Entrate ha preso come riferimento l’articolo 16-bis del TUIR che, tra le altre cose, disciplina la detrazione sulle spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, nonché per ristrutturare, restaurare e risanare a fine conservativo edifici residenziali.

Inoltre, l’autorità fiscale ha citato la circolare n. 57 del 1998 (confermata nel 2019 dall’ulteriore circolare n.13/E), nella quale viene stabilito che per opere di recupero edilizio soggette ad agevolazione e senza richiesta di titolo abilitativo, il contribuente ha diritto alla detrazione avendo presentato una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà. Infine, sono stati considerati gli obblighi imposti dal decreto interministeriale n.41 del 18 febbraio 1998 e, in particolare, la parte relativa ai documenti che il contribuente deve conservare ed esibire all’ufficio richiedente per ottenere la detrazione.

Dopo un’attenta analisi di ogni riferimento normativo l’Agenzia delle Entrate, tramite la risposta n. 287, ha concluso che l’istante poteva beneficiare della detrazione, a patto che rispettasse tutti gli adempimenti stabiliti dal sopra citato decreto interministeriale n.41 del 1998.

Riassumendo, possiamo affermare che ogni qualvolta si debba realizzare un’opera di recupero del patrimonio edilizio sottoposta ad agevolazione secondo la normativa fiscale e, al contempo non sia richiesto alcun titolo abilitativo, si possa avere diritto a fruire della detrazione ai fini IRPEF. In questi casi è però obbligatorio presentare un’autocertificazione. Nel documento si dovranno indicare la data di inizio lavori e attestare che le opere di ristrutturazione dell’immobile fanno parte di quelle soggette ad agevolazione nonostante la non presentazione di un titolo abilitativo. Il tutto nel pieno rispetto di quanto stabilito dalla normativa vigente.

Presentando la suddetta autocertificazione, effettuando ogni pagamento con bonifico parlante e disponendo di tutte le fatture con la descrizione dettagliata delle opere eseguite, non si avrà alcuna difficoltà ad ottenere la detrazione fiscale anche per lavori di edilizia libera.

Come usufruire delle detrazioni senza titolo abilitativo

Per poter applicare il bonus ristrutturazione a seguito di interventi senza titolo abilitativo dobbiamo tenere presenti le seguenti considerazioni:

• identificare con precisione il tipo di intervento così da capire se si tratta di un’opera di manutenzione ordinaria o straordinaria, quindi se rientra nell’edilizia libera;

• consultare la guida fiscale messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e, in particolare, la sezione 5.1 dove troviamo una tabella riassuntiva degli interventi agevolabili per le singole unità abitative;

• sfruttare il Glossario Unico che contiene l’elenco delle 58 categorie di opere facenti parte dell’edilizia libera;

• presentare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, ovvero un’autocertificazione che deve indicare la data di inizio dell’intervento e attestare che le opere rientrino tra quelle soggette a detrazione fiscale;

• ogni pagamento dev’essere effettuato con bonifico bancario speciale, indicando il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione e i dati del soggetto o azienda che ha eseguito i lavori (codice fiscale o partita IVA);

• conservare tutta la documentazione (ricevute bonifici e fatture) e consegnarla al proprio commercialista prima di presentare la dichiarazione dei redditi dell’anno successivo all’esecuzione dei lavori.