La casa al mare è il sogno di molti, ma acquistarla non è un investimento alla portata di tutti. A parte il denaro da investire per comprarla, anche per mantenere la seconda casa al mare ci sono dei costi importanti da sostenere.

L’essenziale è conoscerli per un investimento cosciente e al riparo da sgradevoli sorprese: anche perché le tasse da pagare per la seconda casa sono maggiori rispetto a quelle da corrispondere per la prima. Le maggiori voci di spesa sono r

iconducibili proprio alle tasse in prima istanza, poi alle utenze, ai rifiuti, alle imposte sul reddito e ai costi legali.

Indice:

• Seconda casa: l’incidenza delle tasse
• La TARI
• Utenze, costi legali e imposta sul reddito
• La manutenzione
• Come risparmiare sull’IMU
• Seconda casa: conviene?

Seconda casa: l’incidenza delle tasse

Per il fatto che l’autonomia abitativa è soddisfatta con il requisito della prima casa, acquistare una seconda casa al mare comporta il pagamento di tasse sensibilmente più elevate. Al di là delle imposte da versare all’Erario all’atto della compravendita della seconda casa (imposta di registro, catastale, ipotecaria), sono da mettere in conto anche i costi di gestione e quelli della tassazione per un’eventuale vendita futura. In questo caso, sul bilancio familiare incidono soprattutto i costi per la gestione ordinaria e per le tasse da pagare ogni anno per il solo fatto di possedere una seconda casa: Irpef, Tasi, Tari e IMU. Per quantificare con esattezza le imposte da pagare è necessario conoscere la delibera del comune dove è situata la casa.

Grava sui costi da sostenere per la seconda casa anche la rendita catastale, soggetta  ad Irpef nella misura ordinaria e senza detrazioni. La tassazione applicata dipende dalla fascia di reddito del proprietario della casa al mare, e deriverà dalla composizione del reddito imponibile e dagli altri redditi percepiti. Nel caso in cui la casa sia intestata a più proprietari, l’Irpef da pagare viene calcolata in relazione alle singole quote di proprietà.

La seconda abitazione poi non è esente dalle tasse annuali Tasi e IMU, come invece la prima casa. Dunque, l’Imposta Municipale Unica (IMU) dovrà essere versata con cadenza semestrale: giugno e dicembre. Per il versamento della TASI bisognerà consultare il sito ufficiale del comune dove la seconda casa è ubicata per risalire all’importo da pagare. Le modalità sono identiche all’IMU: due rate di uguale entità da versare con cadenza semestrale: giugno e dicembre.

La TARI

La TARI in Italia è la tassa da versare al comune per la gestione dei rifiuti. Il suo importo cambia a seconda della tariffa prevista dal comune interessato e del numero di membri appartenenti allo stesso nucleo familiare. Spesso, purtroppo, il calcolo effettuato dagli uffici comunali preposti si basa su un numero di abitanti presunto, ciò comporta l’applicazione di una tassazione forfettaria non in linea con le reali situazioni.

Il più delle volte, infatti, i comuni non si interessano di chiedere ai contribuenti delle dichiarazioni per effettuare dei calcoli più verosimili. La ragione per cui, anche quando la casa al mare viene utilizzata esclusivamente per la stagione estiva, la TARI da pagare potrebbe risultare piuttosto alta. In ogni caso, ogni comune nell’attuazione del suo regolamento potrebbe prevedere delle tariffe ridotte in particolari circostanze:

• casa con un solo occupante;
• casa ad utilizzo limitato e discontinuo;
• casa occupata da soggetti residenti all’estero per più di 6 mesi all’anno;
• locali differenti dalle case.

Utenze, costi legali e imposta sul reddito

Luce e gas sono utenze da non trascurare per la previsione di un corretto bilancio dei costi da sostenere annualmente per la gestione di una seconda casa al mare. Tanto più che le bollette da pagare per i consumi di energia elettrica in una seconda abitazione sono più alte di quelle per la prima casa. In altre parole, per essere ancora più chiari, i costi della luce salgono per l’abitazione in cui non si è residenti. Il discorso cambia per l’utenza del gas, in questo caso le variazioni delle tariffe sono da imputare all’area geografica in cui è situata la casa e non al possesso di una prima o una seconda abitazione.

Comprare una seconda abitazione comporta poi il dover affrontare delle spese legali, costi da sostenere quando si decide di usarla per investire. A titolo di esempio, nel momento in cui si decide di affittarla, sul contratto di affitto graveranno i costi per l’imposta di registro. Poi, con una casa data in affitto, potrebbero subentrare problemi di carattere legale quali eventuali procedure di sfratto, necessarie nei casi di morosità degli inquilini.

Inoltre, la seconda abitazione va regolarmente inserita nell’annuale dichiarazione dei redditi proprio perché produce un reddito.

La manutenzione

I problemi legati alla gestione strutturale delle case sono sempre dietro l’angolo e spesso richiedono seri interventi di manutenzione. Muffe, umidità e l’usura degli infissi sono solo alcuni dei problemi che possono insorgere quando la casa non è costantemente abitata. Per le abitazioni datate poi subentra anche la problematica legata all’isolamento termico abbastanza scarso.

In linea di massima, per cancellare la muffa potrebbe servire il rifacimento dei rivestimenti murari e, per implementare l’efficienza energetica della casa, si potrebbe intervenire sostituendo i serramenti. Per maggiori spazi e migliori confort potrebbe essere anche utile la realizzazione di stanze nuove. Una serie di interventi che, appunto, di frequente comportano spese per i lavori di manutenzione, necessari per mantenere la seconda casa al mare in condizioni accettabili e confortevoli. Tutti costi da tener presente per una visione completa delle spese da affrontare per una seconda abitazione in una località balneare.

Come risparmiare sull’IMU

Risparmiare sull’Imposta Municipale Unica è possibile attraverso alcuni stratagemmi. Tanto per iniziare un immobile “collabente” non ha una rendita catastale, pertanto su una casa inutilizzata si possono cancellare le tasse. Difficile ma non impossibile, con il consenso di un tecnico specializzato, anche la riduzione della rendita catastale. Per non pagare l’IMU poi, nel caso di un’abitazione totalmente irrecuperabile si potrebbe consigliare di regalarla o addirittura abbatterla, in quest’ultimo caso ci sono comunque delle spese da affrontare.

Un’altra soluzione per risparmiare sull’IMU è quella dichiarare l’inagibilità della casa, una circostanza che dimezza la base imponibile utile per calcolare la tassa. Anche distribuire i diritti reali su un immobile tra figli e altri parenti è uno stratagemma per abbattere significativamente le tasse. Infine, per eliminare il peso dell’IMU, in caso di reale separazione tra due coniugi, è sufficiente dichiarare la residenza in due abitazioni diverse per registrarle entrambe quali prime case.

Seconda casa: conviene?

A condizione di conoscere tutte le strategie per ridurre i costi, acquistare una seconda abitazione è conveniente anche come investimento per il futuro. A tal proposito, la cosa migliore da fare è chiedere consiglio a qualche professionista del campo per capire come ridurre le spese in maniera completamente legale, senza cioè il rischio di incorrere in qualche pesante sanzione. L’essenziale, dunque, è una visione a 360 gradi dei costi da sostenere per il possesso e la gestione di una seconda casa.

Il discorso è più semplice di quel che si possa pensare: una casa sfruttata poco andrebbe venduta al più presto, mentre una seconda casa al mare, con l’opportunità di vacanze da sogno in posti splendidi, va tenuta in condizioni ottimali cercando soluzioni meno impegnative dal punto di vista economico e finanziario. In quest’ultimo caso, tra l’altro, potrebbe trasformarsi anche in un investimento redditizio se affittata nei periodi di alta stagione a prezzi piuttosto interessanti.