Tasse e imposte sulla prima casa

Una solida base su cui poggia l’economia del nostro Paese è la proprietà immobiliare. Almeno il 70% degli italiani sono possessori di una casa, dato che non è certo sfuggito all’erario che, da sempre, ha sfruttato la tassazione sul mattone come ottima fonte di introiti.

La lunga fila di tributi viene giustificata, da una parte dalla maggior capacità contributiva collegata al possesso di un bene economicamente rilevante, e dall’altra alla doverosa partecipazione alle spese per i servizi indivisibili (illuminazione pubblica, manutenzione, pulizia delle strade, ecc.).

Conoscere il livello di tassazione che incombe come una spada di Damocle sulle teste dei contribuenti, è di fondamentale importanza perché va ad incidere profondamente sui costi di gestione dell’abitazione ma anche sulla compravendita o donazione dello stesso.

In questo articolo proverò di fare chiarezza su quali e quante tasse si devono pagare sulla prima casa e perché essere  possessori di un immobile in Italia è veramente costoso.

Indice:

• Le imposte per l’acquisto di un immobile
• Compravendita di un immobile
• Donazione di un’immobile
• Le tasse sulla prima casa
• IMU
• TASI
• TARI
• Agevolazioni ed esenzioni
• Cosa succede in caso di mancato pagamento delle tasse sulla casa?
• Prescrizione dei tributi locali
• Meno pressione fiscale sulla prima casa ma il mattone è sempre tartassato

Le imposte per l’acquisto di un immobile

Partiamo dall’inizio, nel momento in cui si decide di fare uno degli investimenti più importanti della propria vita, ovvero, acquistare una casa. È necessario compiere un rogito notarile e già a partire da questo momento inizia il prelievo fiscale.

Il proprietario deve versare una serie di imposte che variano a seconda che si tratti di:

• prima casa o seconda casa;
• compravendita di un immobile da privato o da un’azienda;
• donazione.

Compravendita di un immobile

Acquistando un immobile è necessario pagare le seguenti imposte:

• IVA se il venditore è un’azienda o imposta di registro nel caso sia un privato;
• imposta catastale;
• imposta ipotecaria.

Per l’acquisto della prima casa da azienda, l’acquirente dovrà versare:

• IVA al 4%;
• imposta di registro con quota fissa di 200 euro;
• imposta catastale con quota fissa di 200 euro;
• imposta di registro con quota fissa di 200 euro.

Per l’acquisto sempre di prima casa ma da privato, i contributi previsti sono:

• imposta di registro con quota variabile nella misura del 2%;
• imposta catastale con quota fissa di 50 euro;
• imposta ipotecaria con quota fissa di 50 euro;

Se l’acquisto riguarda un abitazione diversa dalla principale da impresa, si deve versare:

• IVA al 10% che passa al 22% per immobili di categoria A/1, A/8 e A/9;
• imposta di registro, ipotecaria e catastale che rimangono a quota fissa di 200 euro.

Per un acquisto di abitazione diversa dalla principale da privato le tasse previste sono:

– imposta di registro al 9% con un minimo di mille euro;
– imposta catastale di 50 euro;
– imposta ipotecaria di 50 euro.

Donazione di un’immobile

Chi pensa di essere esente da tassazione ricevendo una casa in dono, si sbaglia. Anche in questo caso il Fisco italiano prevede il versamento di un’imposta sulle donazioni. Tuttavia, in particolari condizioni, è possibile godere di alcune importanti agevolazioni:

• donazione tra coniuge e parenti in linea retta; è il caso di passaggio di proprietà tra genitori e figli e in generale tra ascendenti e discendenti. In tutte queste situazioni è previsto un tributo del 4% con franchigia fino ad 1 milione di euro. In pratica si traduce nel pagamento delle tassa solo sulla cifra che supera il milione di euro. Ad esempio, se la casa ha un valore di 500mila euro non si paga alcuna imposta, ma se costa 1.400.000 euro allora sui 400mila euro è necessario versare il 4%.

• Donazione tra fratelli e sorelle: è prevista un’aliquota del 6% con franchigia fissa a 100mila euro.

• Donazione tra parenti fino al 4°grado in linea retta o fino al 3°grado in linea collaterale: l’aliquota è del 6% senza alcuna franchigia.

• Per la donazione ad altri soggetti è prevista una tassazione all’8% senza franchigia. Franchigia che invece si può applicare fino a 1.500.000 euro se il beneficiario è portatore di handicap.

Le tasse sulla prima casa

Fino ad ora abbiamo visto solo ciò che è necessario versare per la compravendita o donazione di una casa. Ora andiamo ad analizzare le imposte che gravano sul possesso e che incidono sui costi di mantenimento dell’immobile.

Sono sostanzialmente tre, le tasse che ogni proprietario deve versare periodicamente al proprio Comune di residenza: IMU, TASI e TARI.

Dal 2014, con l’entrata in vigore della legge 27 del dicembre 2013, questi tre tributi sono stati riuniti sotto un’unica voce la IUC (imposta unica comunale). Per il contribuente poco cambia visto che il livello di tassazione e il numero di tributi da versare rimane invariato.

IMU

L’acronimo sta a significare l’Imposta Municipale Propria che, a partire dal 2012, ha sostituito la precedente ICI (imposta comunale sugli immobili).

Per l’applicazione dell’IMU, il presupposto fondamentale è il possesso dell’immobile, del terreno fabbricabile o del terreno agricolo.

Dal 2014 l’imposta municipale propria è stata abolita sulla prima casa (il domicilio dove risiede la famiglia o il proprietario).

Questo non vale per gli immobili di lusso censiti nella categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi con alto valore storico o artistico).

In pratica, l’IMU deve essere versata solo dai seguenti soggetti:

• proprietario di immobili, fabbricati, terreni fabbricabili e ad uso agricolo;
• titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione ed enfiteusi;
• coniuge a cui è stata assegnata l’abitazione a seguito di separazione, annullamento o scioglimento degli effetti civili del matrimonio;
• soggetti che ricevono in concessione aree demaniali;
• locatario di immobili anche se da costruire o in fase di costruzione.

L’IMU si calcola applicando un’aliquota ordinaria pari allo 0,76% del valore dell’immobile stabilito secondo le modalità previste dalla legge. Tale aliquota può variare a seconda del Comune di residenza che possono aumentarla o diminuirla per un massimo dello 0,3%.

Pertanto la percentuale di tassazione oscilla da un minimo di 0,46% fino ad un massimo di 1,06%. Per il pagamento sono previsti due versamenti annui:

• il primo entro il 16 giugno;
• il secondo entro il 16 dicembre.

TASI

La TASI è l’imposta per i così detti servizi indivisibili (manutenzione per il verde pubblico, rifacimento manto stradale, arredo urbano, illuminazione pubblica e per finanziare tutte le attività della polizia municipale) ed è entrata in vigore a partire dal 2014.

Anche in questo caso il presupposto per la sua applicazione è il possesso dell’immobile. Esattamente come per l’IMU, la prima casa non è soggetta a questa tassazione.

La TASI deve essere versata dal proprietario dell’immobile o, in tutti quei casi in cui la casa è occupata da un soggetto diverso da quest’ultimo, sarà proprio l’occupante che dovrà versare una parte compresa tra il 10% e il 30% della tassa con la restante somma a carico del titolare.

Non avendo stabilito ripartizioni, il proprietario sarà tenuto a versare il 90% dell’imposta e l’occupante la rimante quota del 10%.

Il tributo per i servizi indivisibili è calcolato sul valore della casa, applicando un’aliquota ordinaria dell’1%. I comuni di residenza possono abbassare tale valore fino ad azzerarlo.

Il pagamento avviene in due rate attraverso il modulo F24 o tramite bollettino di conto corrente bancario:

• il primo entro il 16 giugno;
• il secondo entro il 16 dicembre.

TARI

Nel 2014 è entrata in vigore anche la TARI, meglio conosciuta come la tassa sui rifiuti. Il presupposto per la sua applicazione è il possesso di locali o aree scoperte suscettibili a produrre rifiuti urbani.

L’imposta deve essere versata dai seguenti soggetti:

• proprietario residente dell’immobile;
• inquilino residente nell’abitazione con regolare contratto di locazione (la durata deve superare i 6 mesi all’interno dello stesso anno solare);
• soggetti che garantiscono servizi in aree commerciali e nei locali in multiproprietà.

La TARI si compone di una quota fissa e una variabile. Le tariffe sono stabilite dai Comuni di residenza e devono essere calcolate per coprire interamente i costi per la raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Il pagamento della TARI può essere effettuato ratealmente oppure con il versamento di un’unica quota.

Agevolazioni ed esenzioni

Le tre imposte che abbiamo analizzato possono essere soggette a delle agevolazioni; sono stabilite dai Comuni e solo in particolari condizioni di forte disagio economico del proprietario o della famiglia che occupa l’immobile.

Le amministrazioni comunali non possono decidere di applicare detrazioni sull’IMU per quelle categorie di abitazioni dove è stato mantenuto l’obbligo di versare l’imposta, ovvero ville, castelli e case signorili.

Sempre per l’imposta municipale propria, a partire dal 2017, la base imponibile è stata ridotta del 50% per tutti i fabbricati di interesse storico, artistico e per tutti gli immobili ritenuti inagibili, inabitabili e inutilizzati.

Altra importante agevolazione, introdotta nel 2017, riguarda gli immobili locati con contratto a canone concordato. In questi casi è stato previsto uno sconto del 25% sulle imposte IMU e TASI.

È interessante sapere che gode di esenzione dal pagamento dell’IMU, il marito separato dalla moglie costretto dal giudice a lasciare la casa e trovarsi un altro immobile. Pur non essendo la nuova abitazione il tetto familiare, no dovrà versare l’IMU.

Riguardo la TARI in molti comuni italiani esistono delle agevolazioni per i redditi più bassi che si possono ottenere presentando l’ISEE negli uffici preposti.

Cosa succede in caso di mancato pagamento delle tasse sulla casa?

Le tasse sulla casa sono da versare al Comune di residenza, il quale, in caso di mancato pagamento,  incaricherà un agente per la riscossione. Fino a poco tempo fa si trattava di Equitalia, ma oggi i Comuni sono liberi di rivolgersi anche ad agenzie private di riscossione. A parte questo particolare, il meccanismo per recuperare le cifre non versate è lo stesso.

In caso di mancato versamento l’esattore notifica una cartella di pagamento, dando al contribuente 60 giorni di tempo per chiudere la propria situazione debitoria. Passato tale termine, in caso di mancata risoluzione, scatteranno i provvedimenti.

L’ipoteca sull’immobile è possibile solo se i debiti contratti superano i 20mila euro, mentre il pignoramento avviene se la cifra supera i 120mila euro. Tuttavia, sussiste il cosìddetto divieto di pignoramento della prima casa applicabile se l’abitazione è l’unica residenza del contribuente moroso.

Prescrizione dei tributi locali

Come per tutti i tributi locali, anche IMU, TASI e TARI vanno in prescrizione passati 5 anni. Ciò significa che in caso di mancato pagamento, l’esattore può richiedere solo le ultime cinque annualità.

Allo stesso modo se si ricevono cartelle esattoriali e non avvengono successivi provvedimenti, trascorsi 5 anni il debitore è libero da ogni obbligo.

Meno pressione fiscale sulla prima casa ma il mattone è sempre tartassato

Per molti anni gli italiani hanno dovuto versare tasse ed imposte soltanto per il fatto di essere in possesso dell’immobile in cui risiedevano. Le cose sono cambiate a partire dal 2014 quando, dopo una serie di promesse elettorali, alcuni tributi sulla prima casa sono stati eliminati lasciandoli solo per le categorie catastali di lusso.

Resta il fatto che la tassazione sul mattone rimane una delle maggiori fonti di introito del Fisco che, per recuperare almeno in parte quanto detassato relativamente alla prima casa, ha inasprito la tassazione sui  proprietari di seconde case con particolare attenzione a tutte le compravendite e donazioni di immobili.