Ogni anno, il 16 giugno, rappresenta per molti contribuenti la data della scadenza per il pagamento della TASI. In quest’articolo cercheremo di fare chiarezza su chi siano i soggetti obbligati a versare la tassa sui servizi indivisibili al proprio comune, coloro che invece sono esentati ed eventuali agevolazioni previste dalla normativa.

Nella parte finale dell’articolo, mi sono permesso di dare alcuni consigli per limitare il costo di questa tassa che, con qualche piccolo “accorgimento”,  può essere bypassata o, quantomeno, ridotta.

Prima di addentrarci nello specifico sulle categorie obbligate al versamento di tale imposta, vediamo in cosa consiste effettivamente questo tributo.

TASI è l’acronimo di tassa per i servizi indivisibili ed è stata istituita con la Legge di Stabilità del 2014: insieme ad IMU e TARI (tassa sui rifiuti) costituisce la cosiddetta Imposta Unica Comunale. Riguarda tutti quei servizi elargiti dai comuni a favore della collettività che ne beneficia indistintamente come, ad esempio, la manutenzione del manto stradale, l’illuminazione pubblica oppure la cura del verde.

La stessa legge prevede anche che tutti i Comuni italiani debbano, innanzitutto, individuare quali siano i servizi indivisibili, approvarne l’elenco e dare ad ognuno una precisa indicazione analitica con i relativi costi, che dovranno essere opportunamente coperti dalla tassa richiesta ai cittadini.

Ma, esattamente, cosa sono i servizi indivisibili comunali?

Come appena accennato, rappresentano tutte quelle azioni messe in atto da ogni Comune per l’interesse della collettività.

Esistono due diverse tipologie di servizi pubblici comunali e precisamente:

• Generali o non individualizzabili: sono tutti i servizi rivolti all’intera collettività in modo indistinto senza avere la possibilità di quantificarne l’utilità per il singolo cittadino;

• Speciali o individualizzabili: sono tutti quei servizi che vengono elargiti ai cittadini che ne fanno specifica richiesta come, ad esempio, la frequentazione di una scuola, l’anagrafe, il rilascio di certificazioni o altre tipologie di documenti.

Dopo questa semplice spiegazione, appare evidente come tra i servizi indivisibili  (o non individualizzabili) dei Comuni, presupposto del pagamento della TASI, rientrino attività quali:

• manutenzione stradale;
• manutenzione del verde pubblico;
• illuminazione stradale pubblica;
• tutela del patrimonio artistico e culturale;
• tutela della pubblica sicurezza da parte della polizia locale;
• servizi cimiteriali;
• servizi di assistenza sociale;
• servizi di protezione civile.

Indice:

• Presupposto per il pagamento della TASI
• Come calcolare la TASI (tassa sui servizi indivisibili comunali)
• Chi non deve pagare la TASI
• Chi deve pagare la TASI
• Agevolazioni per il comodato d’uso
• TASI nel caso di affitti a canone concordato
• Ripartizione TASI tra proprietario ed affittuario
• Chi paga la TASI in caso di separazione coniugale?
• Consigli per ridurre la TASI

 

Presupposto per il pagamento della TASI

Il presupposto che sta alla base della TASI è il possesso o la detenzione di fabbricati o aree edificabili, mentre sono esclusi i terreni destinati ad uso agricolo. Come per l’IMU, è prevista l’esenzione per la prima casa.

Trattandosi di un’imposta che colpisce sia possessore che proprietario di un immobile, sono obbligati al pagamento della tassa anche tutti i soggetti con contratto di locazione o comodato d’uso.

Tuttavia, rispetto all’IMU, non avviene nessuna moltiplicazione, ovvero per ogni singolo fabbricato la TASI è ripartita tra tutti i proprietari e detentori, in modo che i possessori paghino la quota principale stabilita dal regolamento comunale e compresa tra un minimo del 70% e un massimo del 90%, mentre la restante parte verrà suddivisa tra i detentori.

 

Come calcolare la TASI (tassa sui servizi indivisibili comunali)

Per il calcolo della TASI si deve prendere in considerazione la stessa base imponibile utilizzata per il calcolo dell’IMU, ovvero la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e moltiplicarla per uno specifico coefficiente che varia a seconda della categoria di appartenenza del fabbricato stesso.

I vari coefficienti sono:

• 160: per immobili classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie C/2, C/6, C/7;
• 140: per immobili classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4, C/5;
• 80: per immobili classificati nella categoria catastale A/10 e D/5;
• 65: per immobili classificati nella categoria catastale D/5;
• 55: per gli immobili classificati nella categoria catastale C/1.

C’è da sottolineare che per i fabbricati appartenenti alla categoria D, non iscritti al catasto, posseduti da società e distintamente contabilizzati, il valore imponibile deve essere determinato basandosi sulle scritture contabili.

Al valore così ottenuto, si deve poi applicare l’aliquota prevista dal Comune in cui è ubicato l’immobile e sottrarre le eventuali detrazioni. Per quanto riguarda l’aliquota, ogni Comune stabilisce valori diversi entro i limiti fissati dalla legge con la possibilità di un massimo aumento dello 0,8 per mille.

 

Chi non deve pagare la TASI ?

Secondo quanto stabilito dalla legge finanziaria del 2016 la TASI non deve essere pagata nei seguenti casi:

• Immobili adibiti a prima casa e relative pertinenze. Fanno eccezione tutti i fabbricati che rientrano nelle categorie A/1 (abitazioni ad uso signorile con caratteristiche costruttive e tecnologiche superiori a fabbricati di tipo residenziale), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico);

• Unità familiari assimilate all’abitazione principale;

• Immobili di appartenenza a cooperative edilizie a proprietà indivisa che sono adibiti a prima casa da parte di studenti universitari oppure di soci assegnatari pur senza requisito di residenza;

• Immobile coniugale assegnato ad uno dei coniugi come conseguenza di annullamento, scioglimento, separazione legale o cessazione di un matrimonio civile;

• Fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto come unica unità immobiliare in possesso del personale delle Forze armate, polizia, vigili del fuoco e militari. Sono esclusi gli immobili con contratto di locazione;

• Unico immobile e relative pertinenze adibito ad uso abitativo appartenente alle categorie catastali A/1 e A/9 in possesso di cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE oppure pensionati nei paesi residenti, a patto che l’unità abitativa non venga concessa in affitto o in comodato d’uso;

• Immobili ad uso abitativo in possesso di anziani o soggetti disabili residenti in istituti sanitari o strutture specializzate a seguito di ricovero permanente, sempre che l’immobile non risulti in affitto;

• Tutti i fabbricati destinati ad uso come alloggi sociali;

• Rifugi alpini non custoditi, bivacchi e semplici punti di appoggio;

• Terreni agricoli.

 

Chi deve pagare la TASI

Tutti gli immobili che non rientrano nelle categorie sopra citate, sono soggetti al pagamento della TASI e, precisamente:

• prime case di lusso, ossia tutti gli immobili della categoria A/1 (unità abitative di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli, palazzi di considerevole valore storico oppure artistico);

• seconde case;

• negozi ed uffici;

• immobili di impresa;

• fabbricati rurali ad uso strumentale.

È necessario precisare che in alcune situazioni sono previste esenzioni o particolari riduzioni stabilite dal Comune in cui è ubicato il fabbricato. In particolare, è possibile ottenere riduzioni per abitazioni con un unico occupante, impiegate con bassa frequenza o solo stagionalmente, abitate da soggetti che risiedono per più di sei mesi l’anno all’estero e per fabbricati rurali adibiti ad uso abitativo.

 

TASI: agevolazioni per il comodato d’uso

Tra l’obbligo di versare il tributo e la totale esenzione, c’è una situazione che prevede una riduzione dell’imposta del 50%: il comodato d’uso.

Questo particolare contratto è regolamentato dall’articolo 1803 del codice civile ed è valido qualora una parte conceda ad un’altra l’uso, a titolo gratuito, di una cosa mobile o immobile, con l’obbligo di restituzione una volta terminato lo sfruttamento. Nel nostro caso si tratta di concedere un immobile senza ricevere alcun compenso di denaro in cambio.

Bisogna però specificare che non è sufficiente concedere l’uso di un immobile, per esempio ad un parente, per godere di uno sconto fiscale del 50%, ma è necessario che si verifichino altre condizioni:

• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• l’immobile dato in concessione non può appartenere alle categorie catastali cosiddette di lusso (A/1, A/8 e A/9);
• il comodante può possedere un solo immobile presente sul territorio italiano, oltre alla casa principale;
• il comodante deve avere la residenza nel Comune e dimorare dov’è ubicato l’immobile concesso in comodato;
• il comodante deve presentare una dichiarazione in cui attesta il possesso di tutti i requisiti appena sopra elencati.

 

TASI nel caso di affitti a canone concordato

Il nostro ordinamento prevede delle agevolazioni anche ai possessori di immobili affittati a canone concordato. In queste situazioni si ha diritto ad uno sconto fiscale del 25% sulla TASI, con il proprietario che dovrà versare il 75% del totale dovuto.

Per poter usufruire di questa agevolazione è necessario che il contratto di affitto sia registrato e soprattutto inviato al Comune, in modo da evitare di veder annullato lo sconto ed essere costretti a pagare l’intera quota. Il canone concordato può essere utilizzato per contratti ad uso abitativo, transitorio e per gli studenti universitari.

 

Ripartizione TASI tra proprietario ed affittuario

In caso di immobile concesso in affitto con un normale contratto di locazione non si ha diritto a nessun tipo di agevolazione tuttavia, avviene una ripartizione del versamento tra proprietario ed inquilino.

Se l’immobile è occupato da un soggetto diverso dal proprietario, l’affittuario deve contribuire al pagamento della TASI in una misura compresa tra il 10% e il 30%. Il valore esatto viene fissato dal regolamento comunale, ma nel caso in cui non sia stabilita alcuna percentuale, la TASI dovuta all’inquilino sarà pari al 10% , mentre al proprietario spetterà il pagamento del restante 90%.

È importante precisare che l’esenzione prevista per la prima casa si applica anche a chi ha sottoscritto un contratto d’affitto. Infatti, qualora l’inquilino utilizzi l’immobile come abitazione principale ha diritto a non versare la TASI, con l’obbligo di pagamento completamente spettante al proprietario.

 

Chi paga la TASI in caso di separazione coniugale?

In tutti i casi in cui vengono a cessare gli effetti civili del matrimonio (separazione, annullamento, e scioglimento) il versamento della TASI spetta esclusivamente al coniuge assegnatario: esattamente come per l’IMU è da attribuirsi al titolare del diritto reale di abitazione.

 

Consigli per ridurre la TASI

Il termine per il versamento dell’acconto TASI o per provvedere al pagamento della tassa in un’unica soluzione è il 16 giugno, e sono milioni i contribuenti che dovranno versare un tributo più o meno consistente nelle casse di migliaia di Comuni.

Alla luce di una situazione economica non favorevole, e visto il crescente numero di famiglie in difficoltà, anche per rispettare le esose richieste del Fisco italiano, vediamo qualche semplice ed utile consiglio per ridurre la cifra da sborsare a titolo di TASI.

Nel caso di possesso di più unità abitative, è buona norma adibire a prima casa l’immobile di maggior valore in quanto esente dal pagamento (fanno eccezione i fabbricati di lusso delle solite tre categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Un altro metodo per ottenere un notevole risparmio, in termini di TASI, è donare la casa ai figli che la trasformeranno in prima abitazione evitando così il versamento della tassa. Come scritto nel relativo paragrafo, per ottenere uno sconto del 50% sulla tassa si può concedere l’immobile in comodato gratuito ad un figlio oppure a un genitore (anche in questo caso sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Affittando, invece, l’unità abitativa con un canone concordato, si arriva a risparmiare il 25%.

Altri metodi meno ordinari e di più difficile applicazione riguardano la riduzione della rendita catastale e l’ottenimento dell’inagibilità dell’abitazione.

Nel primo caso è necessario avvalersi dei servizi di un tecnico abilitato e si dovranno effettuare specifici interventi sull’edificio, nel secondo caso è indispensabile che l’immobile non sia più  ritenuto abitabile, non basta la mancanza di utenze o di servizi sanitari, ma serve la perizia dell’Ufficio tecnico comunale, del Comando dei Vigili del Fuoco o dell’Asl.

Una soluzione più drastica, ma spesso conveniente, è procedere alla demolizione degli immobili sfitti e con un degrado tale che non converrebbe nemmeno la ristrutturazione.

Infine, giusto per dovere di informazione, c’è un’ultima soluzione che però sconfina nell’illegalità: simulare una separazione consensuale dichiarando la residenza in due diverse abitazioni da adibire a prima casa, con conseguente esenzione del pagamento della TASI per la seconda.