Nel caso in cui si decida di vendere o acquistare un immobile sarà, naturalmente, necessario intavolare una trattativa di compravendita che comincia, solitamente, presso l’agenzia immobiliare che ha in carico l’immobile con proposte, controproposte, accettazione della proposta, ecc. e terminerà il giorno del rogito notarile con la sottoscrizione di un atto di compravendita immobiliare, normalmente, presso la sede del notaio.

Anche se la legge non prevede nulla al riguardo, è buona norma stipulare, prima del rogito notarile, il cosiddetto preliminare di compravendita o compromesso, ovvero, un pre-contratto, tra le parti, che rappresenta un reciproco impegno da parte del venditore e dell’ acquirente a portare a buon fine la compravendita, tutelando entrambi, nel caso in cui una delle due parti non rispettasse quanto stabilito.

Il compromesso, infatti, oltre ad indicare le generalità di acquirente, venditore e dell’immobile oggetto della vendita, definendo i tempi e i modi in cui dovrà essere conclusa la compravendita, eventuali condizioni che potrebbero renderla nulla o non eseguibile, e altri svariati accordi che le parti si impegnano, proprio attraverso quella scrittura, a rispettare prima di arrivare al rogito, rappresenta una vera e propria assicurazione per entrambi circa il rispetto dei termini contrattuali e la buona conclusione della vendita.

Non rispettare quanto concordato nel compromesso comporterebbe sanzioni particolarmente importanti per la controparte inadempiente, fino al doppio della caparra che normalmente si versa proprio il giorno del preliminare di vendita. Ecco perchè, questo atto diventa una delle poche forme di tutela per evitare, ad esempio, che il venditore prometta e intavoli più di una trattativa e, addirittura, incassi acconti da più potenziali acquirenti.

Allo stesso modo, protegge il venditore da eventuali ripensamenti dell’ultimo minuto da parte dell’acquirente che, potrà sempre decidere fino al rogito di far saltare la trattativa, ma ad un prezzo piuttosto elevato, insomma, più che sconveniente.

In queste righe ci soffermeremo brevemente sulla definizione di “compromesso” cercando di capire a cosa serva nello specifico, quando e come si dovrebbe fare e altre info utili, per poi soffermarci, più nel dettaglio, sui costi che è necessario sostenere e sul tipo di tassazione prevista dalla legge per questo tipo di atto.

Indice:

• Cos’è il contratto preliminare o compromesso?
• L’imposta di registro
• Tassazione del contratto preliminare
• Applicazione dell’IVA sui contratti preliminari
• Chi deve pagare i costi di registrazione del compromesso
• Cosa succede se si paga in ritardo?

 

Cos’è il contratto preliminare o compromesso?

Durante una compravendita immobiliare è prassi comune che le due parti stipulino un contratto preliminare antecedente a quello definitivo. Una soluzione che comporta l’obbligo da parte dei firmatari alla successiva sottoscrizione del rogito notarile e in cui vengono stabiliti contenuti e aspetti essenziali che caratterizzano l’intera transazione.

Sottoscrivere un compromesso non implica nessun immediato passaggio di proprietà, che avverrà solamente dopo il rogito notarile. Il contratto preliminare ha lo scopo principale di obbligare le due parti a presentarsi davanti al notaio per confermare la volontà di vendere e acquistare.

Si tratta anche di un documento che tutela l’eventuale parte lesa nel caso di mancato adempimento di quanto stabilito all’interno del compromesso di una delle due parti. Qualora, infatti, uno tra acquirente o venditore, si rifiuti di concludere il passaggio di proprietà immobiliare, per svariati motivi non indicati tra le eventuali condizioni di annullamento presenti all’interno del documento stesso, l’altra avrà il diritto di rivolgersi ad un giudice per chiedere il  trasferimento coattivo del bene, oppure un congruo risarcimento per il danno patito.

Altro aspetto molto importante da sottolineare è la trascrizione del contratto preliminare nei pubblici registri immobiliari. Si tratta di un’operazione che l’acquirente deve compiere per evitare che il venditore possa promettere il bene a più persone, firmando molteplici compromessi. In questi casi, in cui si verificherà la contemporanea presenza di più acquirenti con in mano un valido contratto preliminare, la ragione sarà di chi per primo avrà effettuato la trascrizione.

Per la stesura del compromesso è necessaria una forma scritta che può essere privata, privata autenticata o attraverso atto notarile. Infine, ricordiamo che un contratto preliminare è suddiviso in due categorie:

• ordinario: in questo caso il compromesso indica soltanto gli aspetti fondamentali del futuro rogito notarile, altri eventuali accordi tra le parti, ma non implica nessun trasferimento anticipato della proprietà immobiliare;

• con effetti anticipati: viene così definito, qualora sia previsto l’anticipato possesso del bene a favore del futuro acquirente subito dopo la firma del compromesso. È una situazione che si verifica frequentemente nella compravendita di immobili e, solitamente, in questi casi, l’acquirente paga gran parte del prezzo pattuito proprio alla stipula del preliminare. Così facendo egli potrà prendere possesso e sfruttare fin da subito dell’immobile ed eventualmente cominciare eventuali lavori di ristrutturazione o addirittura il trasloco. Il preliminare con effetti anticipati è molto più dettagliato e preciso di quello ordinario e contiene, oltre alle informazioni essenziali che saranno riportate nel contratto di compravendita finale, tutta una serie di particolari e dettagli che lo renderanno molto simile al rogito notarile.

 

L’imposta di registro

Come abbiamo già sottolineato, la legge non obbliga nessuno a stipulare il compromesso, ma la sua trascrizione, affinchè abbia validità, dovrà essere registrata entro 20 giorni dalla sottoscrizione dell’atto. In questo modo il preliminare sarà anche disponibile a terzi che potranno eventualmente consultarlo.

La registrazione del contratto preliminare impone il pagamento dell’imposta di registro che spetta in maniera solidale ad entrambe le parti. Nel caso di scrittura privata, è bene che venditore ed acquirente si accordino per il versamento della tassa in modo da evitare che venga pagata completamente da entrambi oppure che nessuno dei due provveda al pagamento dovuto.

Se invece, il compromesso viene stipulato tramite atto notarile, sarà il notaio stesso a prendersi carico della registrazione e al saldo dell’imposta che verrà, successivamente, addebitata nella fattura insieme al suo onorario.

Ricordiamo che la tassa di registro generalmente viene applicata con una quota fissa. Tuttavia, molto spesso, il contratto preliminare è previsto il versamento di un anticipo, a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo di vendita, e proprio questa differenza inciderà sull’aliquota da applicare per il calcolo dell’imposta di registro da versare entro 20 giorni, come vedremo di seguito.

 

Tassazione del contratto preliminare

Dopo aver parlato in modo generico dell’imposta di registro sul compromesso di vendita, vediamo nello specifico quanto costa stipulare, registrare ed eventualmente trascrivere un contratto preliminare.

Partiamo con la registrazione che richiede il versamento fisso di 200 euro da effettuare tramite il modello F24, con l’aggiunta di una marca da bollo da 16 euro da applicare ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe dell’atto stesso. Normalmente sono sufficienti 5 o 6 fogli per redarre una documentazione dettagliata e completa che comporterà quindi il pagamento di una cifra supplementare che si aggira intorno ai 50 euro proprio per le marche da bollo.

Abbiamo sottolineato inoltre che, nella maggior parte dei casi, contestualmente alla stipula del compromesso, il compratore versa all’acquirente una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo totale di vendita.

Per caparra confirmatoria si intende un versamento che, oltre ad avere la funzione di anticipo di una parte del prezzo pattuito, rappresenta una sorta di rafforzamento e garanzia per le parti di esecuzione del contratto.

• Le somme di denaro versate al compromesso a titolo di caparra confirmatoria sono soggette ad imposta di registro dello 0,5% di quanto versato;

• Un semplice acconto sul prezzo di vendita prevede, invece, un imposta di registro calcolata ad una aliquota del 3% di quanto versato.

L’Agenzia delle Entrate richiede l’imposta di registro sull’intera caparra o acconto, a prescindere che tale somma sia già stata versata interamente o ancora in parte da pagare al momento della registrazione del preliminare.

Se gli accordi prevedono un versamento rateale di acconto o caparra confirmatoria,  resterà comunque l’obbligo in capo alle parti di versare interamente l’imposta anche su somme non ancora percepite dal venditore.

Nel caso in cui nel compromesso non venga specificato a che titolo siano destinate le somme anticipate, verranno considerate acconti sul prezzo di vendita.

Per spiegare meglio ciò che ho appena scritto, faccio un semplice esempio, ipotizzando un contratto preliminare che preveda il trasferimento di un immobile del valore complessivo dell’immobile di 1 milione di euro, con versamento di 100 mila euro a titolo di caparra confirmatoria e un ulteriore acconto 100 mila euro. In questo caso, le imposte da versare al momento della stipula del compromesso saranno le seguenti:

• 200 euro di imposta di registro fissa per il contratto preliminare;
• 500 euro per l’imposta di registro proporzionale relativa alla caparra confirmatoria (0,5% su 100 mila euro);
• 3.000 euro per l’imposta di registro sull’acconto (3% su 100 mila euro).

L’imposta proporzionale pagata al compromesso potrà essere successivamente detratta da quella prevista per la registrazione del contratto definitivo di compravendita al momento del rogito.

Nel caso in cui la tassa versata per caparra e acconti risulti essere superiore a quella da pagare per il rogito, spetterà un rimborso. La quota fissa di 200 euro non è rimborsabile né tantomeno detraibile, in quanto da considerarsi come una tassa d’atto necessaria per la registrazione del compromesso.

Ritornando all’esempio precedente, sul prezzo totale di 1 milione di euro, e considerando l’acquisto di una prima casa, l’imposta di registro a debito verrà calcolata all’aliquota del 2% (considerando appunto l’agevolazione sulla prima casa), pertanto, al momento del rogito, l’acquirente sarà debitore nei confronti dell’erario di € 20.000 relativamente alla tassa di registro (2% di € 1.000.000), ma avrà un credito di 3.500 € per l’imposta già versata al compromesso che farà scendere il suo debito con l’erario a 16.500 €.

Nei casi in cui l’imposta di Registro versata al compromesso sia maggiore di quella a debito al momento del rogito, l’acquirente avrà diritto ad un rimborso di quanto pagato in eccedenza che non arriverà in automatico ma dovrà essere richiesto al Fisco entro 3 anni dalla registrazione del rogito notarile, pena la decadenza.

La richiesta di rimborso dovrà essere presentata presso il medesimo ufficio che ha eseguito la registrazione.

L’acquirente, per meglio tutelarsi ed evitare la più classica fregature (immobile venduto ad altri nonostante la firma di un compromesso oppure venditore scomparso con tanto di caparra incassata), dovrà, pertanto, provvedere quanto prima alla trascrizione del preliminare in conservatoria. Operazione che richiede un ulteriore esborso di circa 250 / 300 euro tra imposta di bollo, ipotecaria e catastale.

 

Applicazione dell’IVA sui contratti preliminari

Nei casi in cui l’acquisto di un immobile sia soggetto ad IVA (immobile acquistato direttamente dall’impresa di costruzione) e venga versata una caparra, o un acconto sul prezzo di vendita, tali somme dovranno essere corrisposte applicando su di essere l’imposta sul valore aggiunto. La quota fissa di 200 euro per la tassa di registro rimane, mentre non sarà più dovuta l’imposta di registro.

 

Chi deve pagare i costi di registrazione del compromesso

A tal proposito si deve far riferimento all’articolo 10 del DPR n.131 del 26/07/1986 che stabilisce che i soggetti tenuti a richiedere la registrazione di un contratto siano entrambe le parti. Ciò dovrebbe far presupporre che il pagamento debba essere suddiviso equamente tra venditore ed acquirente.

La situazione, in realtà, non è così chiara visto che l’articolo 1475 del Codice Civile afferma che le spese inerenti un contratto di compravendita immobiliare e quelle accessorie siano a carico del compratore, salvo diversi patti tra le parti.

I costi derivanti dalla registrazione del contratto preliminare rientrano tra le spese accessorie, quindi nasce spontanea la domanda: chi le deve pagare?

La legge è lacunosa e lascia una certa libertà di interpretazione, ma il buon senso e la consuetudine suggeriscono di dividere tutte le imposte fisse e le marche da bollo in modo equo tra le parti, mentre della tassazione proporzionale è soltanto l’acquirente a farsene carico potendo poi recuperare quanto versato, come acconto sull’imposta di registro, al momento del rogito.

 

Cosa succede se si paga in ritardo?

Nel caso in cui trascorsi i 20 giorni dalla stipula del compromesso, non si sia provveduto a versare l’imposta dovuta, scattano delle sanzioni amministrative e precisamente:

• 6% dell’imposta dovuta se il versamento avviene entro 30 giorni dalla data di scadenza;
• 12% dell’imposta dovuta se il pagamento avviene dopo i 30 giorni, ma non oltre i 90 dalla data di scadenza;
• 15% dell’imposta se il pagamento avviene superati i 90 giorni ma entro l’anno;
• 17,14% se il ritardo di pagamento è compreso tra 12 mesi e 2 anni;
• 20% di quanto dovuto se il ritardo supera i 2 anni.

È necessario aggiungere un ulteriore 5% sull’imposta di bollo (entro i 30 giorni dalla data di scadenza) che raddoppia al 10% restando entro i 90 giorni, con ulteriori aumenti nel caso di maggior ritardo nel pagamento.

Naturalmente, oltre alle sanzioni previste, dovranno essere calcolati anche gli interessi di mora. Ricordiamo che anche per le ammende derivanti dal mancato versamento dell’imposta di registro è possibile avvalersi del ravvedimento operoso per ottenere una riduzione della sanzione.