Leasing Immobiliare o Mutuo: i vantaggi fiscali del Leasing Immobiliare

Tra le nuove forme per l’acquisto di una casa o di un qualsiasi altro immobile destinato ad una attività di impresa sta prendendo sempre più piede il Leasing Immobiliare. Con questa particolare formula le banche o gli intermediari si impegnano ad acquistare o finanziare la costruzione di un immobile che scelto dall’utilizzatore che si vedrà impegnato per un periodo concordato a pagare un affitto mensile per tutta la durata del contratto.

Alla scadenza l’utilizzatore avrà la facoltà di riscattare l’immobile pagando un canone di riscatto concordato all’inizio del contratto e diventare pieno proprietario dell’oggetto della locazione stessa.

Il canone di locazione che verrà pagato dall’utilizzatore alla società di Leasing, banca o intermediario, dovrà tenere conto del prezzo di acquisto o costruzione e della durata del contratto con l’aggiunta dell’interesse. Il canone di locazione che verrà pagato dall’utilizzatore è quindi una sorta di rata del mutuo, infatti per l’utilizzatore, da un punto di vista pratico non cambia nulla, se non che a fine contratto avrà la facoltà di non riscattare il bene.

In caso di difficoltà dell’utilizzatore ad onorare i canoni di locazione finanziaria e successiva insolvenza, il bene tornerà di diritto all’intermediario. Se le difficoltà saranno invece temporanee, perdita del lavoro in caso di persona fisica e carenza di commesse in caso di azienda, sarà possibile sospendere il pagamento del canone periodico in una sola occasione e per un periodo massimo non superiore a un anno (12 mesi) senza alcuna commissione o spesa aggiuntiva.

Indice:

 

Come funziona il Leasing Immobiliare

Il leasing immobiliare funziona esattamente allo stesso modo rispetto al leasing tradizionale che conosciamo tutti per l’acquisto di automobili o macchinari. La società di Leasing o l’istituto bancario raccolgono le informazioni che dovrà presentare il futuro conduttore circa la società venditrice, il prezzo, ecc. e sottoscrivono l’obbligazione per l’acquisto del bene o per farlo costruire solo nel caso in cui però ci siano tutti i permessi del caso.

L’utilizzatore avrà così la facoltà di poter utilizzare l’immobile oggetto della locazione finanziaria per il tempo della durata del contratto. Diritto, ovviamente, condizionato al regolare pagamento dei canoni di locazione. In caso contrario, la società di leasing, dopo aver tentato tutte le vie possibili per ottenere il saldo dei canoni insoluti, avrà la facoltà di farsi restituire l’immobile riprendendone il possesso e l’utilizzatore perderà anche tutti i canoni già versati.

Nel caso, invece, in cui i canoni verranno regolarmente saldati, al termine del contratto, l’utilizzatore potrà decidere se pagare il corrispettivo per il riscatto dell’immobile e divenirne l’effettivo proprietario, una maxi-rata finale che viene calcolata scontando dal valore dell’immobile al momento dell’acquisto il corrispettivo dei canoni già pagati.

 

Vantaggi del leasing immobiliare

  • E’ possibile finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare ed includere anche i costi per l’arredamento;
  • Non è prevista alcuna ipoteca e pertanto si risparmiano spese notarili;
  • Nel caso in cui il sottoscrittore si trovi in difficoltà economiche potrà richiedere la sospensione per 12 mesi del pagamento dei canoni di locazione (per una sola volta nella durata del contratto);

 

La deducibilità del leasing immobiliare

E’ prevista una detrazione fiscale del 19% per i giovani sotto i 35 anni e fino a 55mila euro di reddito che ricorrono al leasing immobiliare invece che al mutuo per acquistare l’abitazione principale. Il limite massimo di detrazione annua è pertanto di 8mila euro.

E’ prevista inoltre una detrazione del 19% sulla maxi rata finale relativa al riscatto dell’immobile e quindo l’acquisto. L’importo detraibile deve essere però inferiore ai 20.000 euro.

Per gli over 35 le agevolazioni sono dimezzate, quindi la detrazione sui canoni ammonterà fino ad un massimo di 4000 euro all’anno e 10.000 euro sulla maxi-rata di riscatto finale.

Anche sull’imposta di registro è prevista una agevolazione relativa ai contratti di locazione finanziaria ovvero: l’imposta viene applicata nella misura dell’ 1,5% per tutti gli atti di trasferimento relativi a banche ed intermediari finanziari che esercitano l’attività di concessione di leasing finanziario su abitazioni non di lusso e per gli atti relativi alle cessioni dei medesimi immobili.

  • Per l’intera durata del contratto la rendita dell’immobile non concorre in nessun modo a formare il reddito del conduttore in quanto lo stesso risulta intestato alla società di leasing;
  • La detrazione dell’IVA sull’acquisto dell’immobile viene fatta tramite la società di Leasing e di conseguenza non aumenterà il prezzo degli immobili così come avviene per i mutui;
  • Si potrà scegliere tra una rata costante per tutta la durata del contratto o una rata variabile crescente o decrescente in fase di stipula;
  • Sono richieste delle garanzie assicurative come la polizza vita per il titolare del contratto di Leasing e altre garanzie accessorie che coprano i danni all’immobile da incendio, calamità naturali, ecc. Spesso è anche richiesta una fidejussione.

 

Leasing Immobiliare: Incentivi per gli under 35

Per gli under 35 che hanno un reddito inferiore a 55 mila euro l’anno ci sono degli importanti incentivi che rendono questa formula ancora più accattivante:

  • E’ possibile detrarre il 19% delle spese sostenute per i canoni e i relativi oneri accessori fino ad un limite di 8mila euro l’anno e fino a 20mila euro sul riscatto finale;
  • Per gli over 35 le agevolazioni sopra indicate vanno ridotte del 50% (4mila euro anzichè 8mila e 10mila euro detraibili sul riscatto finale) purchè il reddito sia inferiore a 55mila euro nel momento della stipula del contratto.

Queste agevolazioni saranno valide fino al 2020.

 

Differenze tra Leasing Immobiliare e Mutuo

Hai letto che esiste uno strumento alternativo al mutuo e per certi versi estremamente più flessibile ma è giunto il momento di esaminare di esaminare le differenze tra il Leasing Immobiliare e il contratto di Mutuo che tradizionalmente viene utilizzato per l’acquisto di immobili.

Partiamo dal Mutuo che normalmente viene utilizzato da chi vuole acquistare un immobile senza avere la liquidità necessaria per far fronte all’intero costo del bene.

Sono proprio le banche a proporre in linea di massima questo strumento perchè molto più tradizionale e ben visto dalla nostra cultura rispetto al Leasing che è uno strumento di importazione anglosassone.

Quest’ultimo però sta recuperando terreno negli ultimi anni, in particolar modo per le imprese che desiderano acquistare beni strumentali.

 

I vantaggi del mutuo sono:

  • Essere fin dall’inizio proprietario dell’immobile. Il proprietario può quindi disporre come meglio crede del bene: utilizzarlo, affittarlo, ipotecarlo, ristrutturarlo, rivenderlo, ecc.
  • Chi opta per il mutuo potrebbe alla fine del periodo aver pagato molto meno rispetto allo stesso che opta per il leasing. Questo a causa della variabilità dei tassi che in condizioni favorevoli potrebbe avvantaggiare di gran lunga i titolari dei contratti di mutuo rispetto agli altri;
  • Nel contratto di mutuo non esiste il canone di riscatto finale;

 

Gli svantaggi del mutuo sono invece:

  • L’essere proprietari fin dall’inizio dell’immobile comporta una serie di oneri e responsabilità tra i quali quelli tributari (imposte, IVA, tasse e spese varie a carico dei proprietari);
  • Il rischio di pagare più che rispetto al leasing immobiliare potrebbe essere concreto qualora i tassi variabili dovessero improvvisamente alzarsi a causa del cambiamento della situazione economica del Paese;
  • Data la complessità del contratto di mutuo è possibile che al suo interno siano comprese un numero elevato di clausole, solitamente favorevoli alla banca che eroga il mutuo, che possono costare caro al cliente in situazione di difficoltà ad onorare le rate mensili;

 

Passiamo al Leasing Immobiliare e proviamo a valutarne i pro e i contro per capire quale delle due soluzioni sia la migliore.

 

I vantaggi del Leasing Immobiliare sono:

  • L’acquisto del bene avviene solo al termine del periodo di Leasing e pertanto ad un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato dato che verranno scalati da esso tutti i canoni pagati;
  • Non essendo di proprietà dell’impresa in bene soggetto a Leasing non viene iscritto a bilancio tra il patrimonio dell’azienda;
  • L’IVA non è da pagarsi interamente al momento della stipula del contratto ma viene suddivisa nei canoni e sul prezzo di riscatto;
  • E’ possibile dedurre al 100% i canoni periodici di Leasing qualora il bene acquistato sia strumentale all’attività svolta per le aziende. Un vantaggio considerevole rispetto all’ammortamento ordinario;
  • Un bene in leasing non può essere né sequestrato, né pignorato non essendo di proprietà del conduttore.
  • E’ una soluzione molto più+ prevedibile, infatti il contraente sa al principio quanto pagherà dall’inizio alla fine del contratto senza variabili dipendenti dalle congetture economiche.
  • Non si devono sostenere spese di istruttoria o iscrizione di ipoteche;
  • L’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.

 

Gli svantaggi del Leasing Immobiliare sono:

  • un bene in locazione come quelli in leasing non è alienabile in nessun modo quindi non può essere ceduto né venduto neanche in usufrutto o locazione. Non si è proprietari ma utilizzatori.
  • I canoni di locazione, data la durata massima consentita più breve rispetto al mutuo, possono essere molto più elevati rispetto al mutuo o ad un canone di affitto;
  • I tempi massimi relativi ai contratti di Leasing Immobiliare sono, da pochi anni, arrivati fino a 20 anni in alcuni casi, ma normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni. I mutui possono addirittura arrivare fino a 30-40 anni di durata e questo comporta rate inferiori.
  • I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono normalmente più bassi ed è anche possibile usufruire della detrazione degli interessi passivi sull’acquisto della casa di abitazione. Il Leasing ha interessi, nominalmente, più elevati e spesso è obbligatoria una copertura assicurativa contro i danni dell’immobile piuttosto onerosa.
  • La società di leasing potrebbe richiedere come rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile stesso.

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Mutuo e Leasing? Quale scegliere…

Il leasing, come hai letto, è uno strumento che da alcune garanzie, ma è fondamentalmente più caro in un periodo storico come quello attuale in cui i tassi di interesse sono ai minimi termini. A parità di condizioni sarebbe quindi, più opportuno optare per un mutuo specie per chi ha sufficienti garanzie di essere solvibile anche in prospettiva futura.

Ovviamente chi non ha i requisiti per poter richiedere un mutuo, dovrà necessariamente ripiegare sul Leasing Immobiliare. In particolare, per l’acquisto della casa di abitazione, il leasing immobiliare è una valida alternativa soprattutto per chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo.

Hai letto che esistono tutta una serie di vantaggi e svantaggi del leasing rispetto al tradizionale mutuo e per stabilire la convenienza del singolo strumento rispetto all’altro è necessario fare delle valutazioni più ampie riferendosi ad esempio al periodo storico, in questo periodo i mutui a tasso fisso fanno gola alla maggior parte degli acquirenti con dei tassi bassissimi, ma in futuro chissà…

In più è molto chiaro che, anche la situazione personale di chi deve effettuare questa scelta potrà influenzare l’una  o l’altra opzione: ovviamente chi è più a rischio difficilmente opterà per l’acquisto di un bene pignorabile ma devierà sul Leasing che ha una maggior tutela relativamente al bene se vengono onorati i canoni di locazione.

Chi non ha di questi problemi ovviamente sceglierà la soluzione più economica ovvero il mutuo.

 

A chi conviene il leasing immobiliare

Il leasing immobiliare conviene soprattutto a coloro i quali non hanno la possibilità di accedere ad um mutuo per l’acquisto di un’abitazione o di un fabbricato ove svolgere la propria attività. Il mutuo infatti seppur rappresenta uno strumento più conveniente, risulta essere molto più rigido in quanto non copre il 100% dell’investimento (normalmente si ferma all’80%), ma soprattutto una situazione reddituale piuttosto solida e stabile (contratti a tempo indeterminato).

Riguardo al leasing immobiliare invece esistono dei contratti che non prevedono nessun anticipo iniziale e consentono di pagare una sorta di affitto alla società di leasing che andrà di volta in volta ad erodere il prezzo dell’immobile fino al maxi canone finale che rappresenta poi l’acquisto dell’immobile stesso.

Il mutuo prevede l’iscrizione di ipoteca sull’immobile da parte della banca che lo concede mentre il leasing assolutamente no.

Nel mutuo, la rendita della casa o del locale acquistato verrà sommata al reddito imponibile del soggetto che ne diventerà proprietario, mentre nel leasing immobiliare no.

 

Tabella confronto tra Mutuo e Leasing Immobiliare

ACQUISTO CON LEASING
ACQUISTO CON MUTUO
Valore
€ 150.000
Durata
20 anni
Tasso
3%
2,60%
Anticipo % (non finanziato)
20% (30.000 euro)
25% (37.500 euro)
Riscatto %
15% (22.500 euro)
NO
Canone/Rata
598,63 euro
601,64 euro
Spesa lorda
195.573,70 euro
181.892,77
Imposte d’atto
3.150 euro
2229,25 euro
Detrazioni IRPEF
31.141 euro
6114 euro
Spesa netta
167.582,70 euro
178.008,02 euro
Differenza
10.425,32 euro

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