Cos’è, a cosa serve e quando si può richiedere la sanatoria edilizia
Hai apportato delle modifiche straordinarie al tuo immobile, ma non ti sei preoccupato di chiedere al Comune l’autorizzazione per farlo? Per legge, avresti dovuto, prima dell’inizio dei lavori, aprire una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), redatta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che avrebbe concesso all’impresa esecutrice delle opere, e a te come proprietario, un titolo abilititativo per poter svolgere i lavori.
Una volta ultimato il cantiere, invece, la dichiarazione deve avvenire necessariamente in modo differente e si potrà porre rimedio alla mancata comunicazione, specie nei casi in cui ci fossero state delle modifiche alla planimetria dell’immobile, chiedendo la cosiddetta sanatoria edilizia.
La sanatoria permette infatti di regolarizzare un abuso edilizio, si tratta di un provvedimento amministrativo che consente di apportare le modifiche dello “stato di fatto” dell’immobile, rispetto allo stato precedente ai lavori già presente presso il Comune ma non più conforme.
Indice:
- Come capire se vi sono delle difformità tra lo “stato di fatto” e quanto presente in Comune?
- Sanatoria Edilizia: come si procede?
- Condono Edilizio, opportunità o miraggio?
- Chi è responsabile degli abusi edilizi?
- Chi può richiedere la sanatoria edilizia?
- Come si richiede la sanatoria edilizia?
- Costi della sanatoria edilizia
Come capire se vi sono delle difformità tra lo “stato di fatto” e quanto presente in Comune?
Innanzitutto, il proprietario di un immobile può richiedere l’accesso agli atti presenti presso il Comune di appartenenza dell’immobile e con il supporto di un esperto di pratiche edilizie, può verificare la corrispondenza tra il progetto depositato e lo stato di fatto dell’immobile.
Infatti, è possibile che vi siano delle difformità ereditate da precedenti proprietari. Soprattutto perché nel nostro Paese non è infrequente che progetti depositati in passato, quindi relativi a stabili costruiti in anni risalenti, non siano mai stati aggiornati.
Può accadere che nel disegno depositato siano presenti tramezzi che sono stati abbattuti nel corso degli anni, oppure che la cucina sia stata spostata, o sia stata ampliata una stanza senza segnalare le opportune modifiche in Comune.
Stiamo parlando di difformità all’interno di un alloggio, ma anche a livello Condominiale potrebbero essere state apportate modifiche illecite (tipo un ampliamento volumetrico dello stabile) che andrebbero sanate, in questo, caso a carico di tutti i proprietari degli alloggi condominiali.
Ogni volta che una persona intende vendere un immobile deve avere copia dei progetti depositati in Comune, proprio per prendere atto di eventuali difformità. Inoltre, nel caso in cui fosse necessario accendere un mutuo per l’acquisto dell’immobile, sarà la stessa Banca, tramite un perito incaricato, a fare un sopralluogo nell’appartamento, per verificare che lo stato di fatto sia conforme ai disegni depositati in Comune e al catasto, in caso contrario, verrebbe negato il finanziamento.
Sanatoria Edilizia: come si procede?
Occorre chiarire che per poter procedere con la richiesta di sanatoria, bisognerà prima di tutto sapere quali abusi edilizi sono stati compiuti e se tali abusi non violino le norme urbanistiche ed edilizie, antisismiche, sulla sicurezza degli immobili e le leggi per l’impatto ambientale.
Infatti, la legge prevede che sia possibile sanare gli abusi formali, cioè la mancata comunicazione al Comune di inizio dei lavori, ma non gli abusi di fatto: se ho costruito una casa in un luogo ove non è possibile poiché le norme urbanistiche lo vietano, non sarà possibile sanare.
Le norme che contemplano la sanatoria edilizia sono contenute nell’art. 36 e ss. del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia). Nell’effettivo, la sanatoria edilizia, quando prevista, comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria a fronte dell’illecito compiuto. La sanzione, da pagare al Comune ove si trova l’immobile, è pari al doppio del contributo di costruzione. Oltre a dover sborsare qualche soldo, sarà necessario dimostrare che le opere effettuate abbiano la doppia conformità.
In poche parole, la costruzione non deve violare le leggi urbanistiche ed edilizie in vigore al momento della realizzazione delle opere e quelle in vigore alla data della richiesta sanatoria.
Procrastinando il momento della richiesta di sanatoria, si potrebbe pertanto incorrere nel rischio che, se le regolamentazioni del Comune ove si trova l’immobile dovessero cambiare nel corso degli anni, le opere realizzate non potranno più essere sanabili. In questo caso, non ci sarebbe alternativa che non riportare l’immobile allo stato originario, con oneri integralmente a carico del proprietario.
Condono Edilizio, opportunità o miraggio?
Sicuramente avrete sentito parlare del Condono Edilizio. Questo strumento è stato previsto, in via del tutto eccezionale, dal Governo italiano tre volte, nel 1985, nel 1994 e nel 2003. Con il condono è stato possibile sanare molti degli abusi edilizi compiuti fino a quel momento con alcune agevolazioni particolari. Se questo strumento ha permesso di sistemare migliaia di difformità presenti nelle case italiane e nei disegni comunali, dall’altro lato ha anche incentivato l’abusivismo, proprio perché la speranza dei furbi è diventata quella di poter pagare in un secondo momento…
Il Condono Edilizio però non può essere considerato uno strumento efficace, in primis perché non si potrà mai sapere se un futuro Governo emetterà un altro provvedimento di questo genere. In secondo luogo, perché qualora ci si trovasse a dover vendere un immobile prima di tale ipotetico Condono sarebbe impossibile farlo senza la conformità dei locali con quanto risultante in Comune. Inoltre, le tempistiche delle eventuali pratiche comunali non sono velocissime e occorrerebbe attendere molto tempo per poter ottenere la sanatoria (sempre che sia possibile richiederla), o il ripristino dei locali in caso di domanda respinta, e quindi la successiva vendita dell’immobile.
Bisognerà poi considerare che i vari condoni hanno autorizzato la realizzazione delle opere edilizie post-evento, a fronte del pagamento di un’oblazione, cioè sono state approvate opere abusive già eseguite, con rinuncia da parte del legislatore all’adozione, nei confronti del responsabile, dei relativi provvedimenti sanzionatori o di ripristino della cosa allo stato originario.
Per questa ragione, la differenza tra sanatoria e condono è essenzialmente netta. Il condono si è potuto utilizzare anche nel caso in cui l’opera non fosse sanabile, mentre la sanatoria può avvenire solo nel caso vi sia la doppia conformità.
Chi è responsabile degli abusi edilizi?
Il Testo Unico sull’Edilizia, DPR 380/01, chiarisce che la responsabilità degli illeciti è in capo congiuntamente a:
- Committente;
- Costruttore;
- Direttore dei lavori.
Attenzione però, nel caso in cui si sia ereditato un immobile, occorrerà verificare che in capo ad esso non risultino abusi edilizi, perché anche colui che eredita ne diventa responsabile, seppure non abbia realizzato direttamente i lavori. Nel caso in cui dopo aver ereditato un immobile ci si trovi in questa situazione, sarà necessario procedere con la richiesta di sanatoria per sistemare la difformità, altrimenti sarà molto probabile incappare in tutte le problematiche esposte precedentemente.
Nel caso in cui l’immobile difforme fosse oggetto di compravendita, non sarebbero ritenuti responsabili gli agenti immobiliari ed il notaio, rimane infatti in capo alla parte acquirente l’onere di verificare la conformità dei locali, se del caso, per il tramite di un consulente incaricato ad hoc per la verifica.
Chi può richiedere la sanatoria edilizia?
Per ripristinare una difformità edilizia, non è necessario avere un titolo di proprietà o possesso dell’immobile su cui è stata riscontrata, è sufficiente avere un interesse affinché tale difformità venga sanata.
I soggetti autorizzati a richiederla sono:
- il proprietario, il titolare di diritti reali sulla costruzione, chi ha in usufrutto il bene;
- il conduttore, ossia l’inquilino;
- il promissario compratore che risulti da un contratto preliminare;
- chiunque ne abbia interesse.
Come si richiede la sanatoria edilizia?
L’istanza di sanatoria edilizia viene redatta da un tecnico abilitato, ovvero ingegnere, architetto o geometra, e viene presentata all’Ufficio comunale dove ha sede l’immobile oggetto dell’illecito.
Il Comune avrà 60 giorni di tempo dalla data di presentazione per pronunciarsi in merito, la domanda di sanatoria potrà essere accolta o respinta. Nel caso in cui, invece, il Comune non dovesse fornire alcun riscontro entro i 60 giorni, la domanda dovrà ritenersi respinta.
Costi della sanatoria edilizia
Premetto che i costi per la sanatoria si differenziano in base al tipo di difformità da sanare e alla sua gravità. Vediamo però quali possono essere, a grandi linee, i costi da sostenere per inoltrare questo tipo di provvedimento:
- Onorario del professionista incaricato: esso è variabile a seconda della complessità della pratica, può essere compreso tra una somma di euro 500 ed euro 1.500;
- Sanzioni da versare al Comune: anch’esse sono influenzate dal tipo di abuso da sanare. In linea generale, la multa è pari ad euro 1.000;
- Per le opere esterne: la sanzione va da euro 516 in su;
- In caso di frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o aumenti di volume: dovrà essere versato il doppio del contributo di costruzione che si sarebbe dovuto versare in caso di comunicazione antecedente all’inizio dei lavori.
Nel caso in cui non siano stati fatti dei frazionamenti, dei cambi di destinazione d’uso, oppure degli aumenti di volume, la sanzione amministrativa è pari a:
- 333 euro, nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva;
- 333 euro, nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
- 1.000 euro, nel caso in cui venga inviata la CILA a lavori ultimati;
- 1.000 euro, nel caso in cui venga inviata la SCIA a lavori ultimati.
In conclusione, in un particolare periodo storico in cui si sta cercando di mettere ordine rispetto ai danni fatti nei decenni precedenti, come situazioni difformi tra lo stato di fatto di un immobile e quanto presente in Comune, o ancora situazioni in cui al Comune e al Catasto sono presenti diversi disegni dello stesso immobile che spesso sono incoerenti con lo stato di fatto o altre casistiche di difformità causate da un abusivismo un po’ troppo frequente per via della speranza di un futuro condono, le pratiche atte a sanare tali situazioni sono ormai all’ordine del giorno e i Comuni intasati anche per la concomitanza dei vari bonus edilizi concessi solo ai proprietari di stabili in assenza di qualsivoglia situazione di abuso.
Presentare in Comune una pratica di sanatoria edilizia comporta anche avere molta pazienza ma, soprattutto che il professionista (architetto o geometra), faccia le preventivamente le verifiche sulla effettiva sanabilità degli abusi in concerto con gli uffici tecnici comunali, per poi presentare la richiesta e attendersi un esito positivo.
Quel che voglio dire, nello specifico, è che le situazioni di non conformità edilizia e abusi sono purtroppo frequenti e non sempre sanabili: il professionista, in tal senso, con il consulto degli uffici tecnici, deve fornire al cliente la risposta circa la sanabilità o meno della difformità che, visto i nuovi piani regolatori più stringenti dei Comuni impegnati a contrastare l’abusivismo edilizio, non sempre sarà positiva.
Pertanto, non è come si pensa, ovvero che in fondo “basta pagare” per regolarizzare un’abuso, ma sono molti i casi in cui si rende necessario demolire le opere non conformi riportando gli immobili allo stato originale: tettoie, pergolati, verande fisse, magazzini e box auto che sembrerebbero quisquiglie sanabili solo pagando una piccola quota al comune, spesso sono state edificate senza alcun titolo abilitativo e come tali risultano insanabili e dovranno essere purtroppo abbattute.
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