Nella compravendita di un immobile, un aspetto da non trascurare sono tutte le imposte che è necessario versare al Fisco italiano relative al passaggio di proprietà dell’immobile stesso. Se si decide di vendere una casa, magari acquistata solo qualche anno prima, è bene sapere a cosa si andrà incontro.

Non tutti sono a conoscenza che anche sulla cessione di immobili possono essere tassate le eventuali plusvalenze generate.

• A quanto ammonta l’imposta?
• Si deve sempre pagare?
• Ci sono possibilità di esenzione?

Queste sono le principali domande che si pone una persona nel momento che decide di cedere un immobile e di seguito cercheremo di analizzare in modo dettagliato tutti questi aspetti per fugare ogni dubbio.

Indice:

• La tassazione delle plusvalenze
• Tassazione della plusvalenza: ordinaria e separata
• Tassazione ordinaria
• Tassazione separata
• Esenzione della tassazione IRPEF sugli immobili
• Il prezzo di acquisto dell’immobile
• Prezzo minimo di vendita
• Le tasse per chi compra casa: imposta di registro, catastale e ipotecaria
• Vendita di un immobile: la tassazione riguarda più che altro operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze

Vendendo un’immobile, normalmente, si realizza una plusvalenza che rappresenta la differenza tra il prezzo d’acquisto e di cessione. Il venditore dovrà pagare, ai fini IRPEF, un’imposta calcolata solo sulla plusvalenza generata nel caso in cui ceda l’immobile entro 5 anni dall’acquisto dello stesso. In tutti i casi in cui non si generano plusvalenze, la vendita non è soggetta a tassazione.

Per fare un semplice esempio, vendendo una casa acquistata un anno prima a 250 mila euro, ad un prezzo di 300 mila euro, si crea una plusvalenza di 50 mila euro che dovrà essere dichiarata ai fini IRPEF con il pagamento del relativo tributo.

Tale tassazione della plusvalenza riguarda in particolare:

• immobili acquistati entro 5 anni dalla data della vendita;
• immobili che non sono pervenuti al venditore per via di una successione o donazione;
• immobile non adibiti a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

Tassazione della plusvalenza: ordinaria e separata

La tassazione della plusvalenza può avvenire in due differenti modi e con determinate regole. Vediamo di seguito qual è la tipologia più conveniente per il venditore.

Tassazione ordinaria

In questo caso l’eventuale plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile va sommata agli altri redditi percepiti, formando la base imponibile per il calcolo dell’IRPEF. Il valore del tributo da versare dipenderà dallo scaglione in cui si andrà a collocare il proprio reddito dichiarato e dalla conseguente aliquota applicata.

Per poter godere di questo tipo di tassazione, il contribuente non dovrà fare altro che riportare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Tassazione separata

Il venditore che decide per la tassazione separata vedrà applicata, sulla plusvalenza, un’imposta sostitutiva pari al 20%. Per poter godere di tale imposizione fiscale, è necessario che il contribuente ne faccia specifica richiesta al notaio al momento della registrazione dell’atto. Spetterà allo stesso notaio effettuare il pagamento dell’imposta versando l’onere ricevuto dal venditore e comunicando i dati della vendita all’Agenzia delle Entrate.

In considerazione delle aliquote previste dagli scaglioni IRPEF che partono dal 23% per redditi fino a 15 mila euro e arrivano al 43% per quelli superiori ai 75 mila euro, è chiaro come una tassazione fissa al 20% sia nettamente più conveniente di quella ordinaria.

Altro vantaggio che ottiene il contribuente avvalendosi della tassazione separata è l’esonero, per legge, ai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi.

Esenzione della tassazione IRPEF sugli immobili

Non in tutti i casi la plusvalenza generata viene tassata ai fini IRPEF. Siccome il diritto per l’abitazione è sancito dalla Costituzione Italiana, il legislatore ha provveduto a tutelare tale diritto in determinate circostanze. In linea di massima si tende a tassare con maggior vigore le cosiddette compravendite speculative.

Ecco i casi in cui non si applicano imposte anche se la vendita ha generato delle plusvalenze:

• immobili veduti dopo 5 anni dall’acquisto;
• immobili che per il tempo intercorso tra la loro costruzione o acquisto e il momento della vendita sono stati adibiti a prima casa del venditore o di un suo familiare;
• immobili ricevuti per successione;
• immobili ricevuti per donazione. Anche in questo caso devono essere trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile stesso.

Il prezzo di acquisto dell’immobile

Il prezzo dell’acquisto di un immobile è un concetto che assume una grande importanza per il trattamento fiscale da adottare nelle cessioni immobiliari e per calcolare la plusvalenza. Inoltre, è anche fondamentale per determinare un adeguato valore minimo di vendita, in modo da evitare l’avvio di spiacevoli accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il prezzo di acquisto è dato sostanzialmente dalla cifra versata per l’acquisto dell’immobile a cui vanno sommati tutti i costi diretti come le spese notarili e le altre imposte versate al momento della registrazione dell’atto.

Ai fini del calcolo della plusvalenza, al prezzo di acquisto si possono aggiungere i coidetti costi inerenti. Tra questi rientrano tutte le spese di acquisizione come per esempio: l’onorario del notaio, le imposte di registro, di bollo, l’IVA (se non detratta), le imposte di trascrizione catastale e anche eventuali manutenzioni straordinarie. Tutte le opere invece di manutenzione ordinaria non possono essere considerate costi inerenti.

Stabilire l’esatto prezzo di acquisto comporta anche il poter fissare un adeguato valore per la vendita, tenendo conto delle quotazioni di mercato. In questo modo si potrà calcolare con precisione l’eventuale plusvalenza e le tasse da versare.

Prezzo minimo di vendita

La tassazione sulla vendita di un immobile si basa sostanzialmente sulla plusvalenza realizzata e indirettamente sul prezzo indicato nell’atto di cessione. Tale cifra, stabilita dal venditore, dovrebbe essere almeno di pari valore rispetto alle quotazioni previste dal mercato.

L’Agenzia delle Entrate ha la possibilità di effettuare l’accertamento del valore immobiliare per fare in modo di tassare tutte le operazioni di compravendita in base al reale prezzo di mercato.

Può capitare, infatti, che il Fisco disconosca la cifra dichiarata dal venditore ritenendola troppo distante dal valore di mercato.

Il rischio è che se tale differenza di prezzo è superiore del 25% rispetto al valore di mercato, possano scattare delle pesanti sanzioni comprese tra il 100% e il 200% dell’imposta dovuta.

Per essere sicuri di stabilire un prezzo che non sia soggetto ad accertamenti, è buona cosa fare riferimento ai dati presentati semestralmente dall’O.M.I (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Esiste però un problema di fondo: con la crisi economica degli ultimi anni i prezzi delle case si sono in media abbassati, non risultando più allineati con dati di mercato spesso calcolati in modo puramente tecnico e statistico.

Quindi molte volte le stesse valutazioni fatte della O.M.I non sono perfettamente in linea con i reali valori del mercato immobiliare.

Non è affatto facile stabilire un prezzo che non dia adito ad accertamenti fiscali. Fatto sta che, se non si ha nulla da nascondere, basta conservare tutta la documentazione che accerti la corrispondenza tra il valore della compravendita è quello effettivo dell’immobile,  in particolare:

• preliminare di compravendita;
• tutte le proposte di acquisto anche quelle rifiutate;
• annunci immobiliari;
• incarichi di compravendita;
• tutte le comunicazioni che fanno riferimento alla potenziale trattativa.

Altro ottimo metodo per mettersi al riparo da spiacevoli controversie con l’Agenzia delle Entrate, è realizzare una perizia immobiliare giurata effettuata da un tecnico abilitato.

Le tasse per chi compra casa: imposta di registro, catastale e ipotecaria

Se da una parte chi vende deve pagare dei tributi sulle plusvalenze, le persone che acquistano una casa devono a loro volta versare delle tasse. Nella compravendita di immobili è necessario stipulare un atto tra soggetti che prevede il versamento di un’imposta di registro, l’IVA (se uno dei due soggetti è un’impresa), imposta ipotecaria e catastale.

Per l’acquisto della prima casa, si può godere di determinati benefici con un livello di tassazione agevolato ma, nel caso di acquisto altri immobili o immobili considerati di lusso, le tasse sopra indicate sono tutte a carico dell’acquirente senza nessuna agevolazione o riduzione.

L’imposizione fiscale varia a seconda del tipo di atto ed in particolare:

• compravendita prima casa tra privati: l’imposta di registro è fissata al 2% (sul valore dell’immobile), mentre quella catastale e ipotecaria hanno una quota fissa di 50 euro;

• compravendita immobile diversa dalla prima casa tra privati: l’imposta di registro è fissata al 9% (sul valore dell’immobile), mentre quella catastale e ipotecaria hanno una quota fissa di 50 euro.

In generale l’imposta di registro è sempre del 9%; scende al 2% solo se si tratta di acquisto di prima casa, ma tranne per le abitazioni di lusso o di grande valore storico artistico (categorie catastali A/1, A/8, A/9) per cui la tassa rimane al 9%. In ogni caso l’imposta di registro ha un valore minimo che non può essere inferiore ai 1000 euro.

L’IVA viene invece applicata nelle seguenti situazioni:

• Vendite effettuate da imprese costruttrici o di ripristino immobili entro 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione o restauro. Può avvenire anche dopo i 5 anni se il venditore decide di assoggettare l’operazione a IVA. In questo caso dovrà dichiararlo espressamente nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

• Vendite di immobili destinati ad uso abitativo come alloggi sociali, per i quali il venditore decide di assoggettare l’operazione a IVA. Come per il caso precedente dovrà essere dichiarato apertamente nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

Nella compravendita tra soggetto privato e imprese soggette a IVA, è necessario versare un’imposta sul valore aggiunto fissata al 4% per l’acquisto della prima casa, al 10% per immobili considerati seconda casa e al 22% per immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). L’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece fissate a 200 euro.

Vendita di un immobile: la tassazione riguarda più che altro operazioni speculative

Abbiamo visto come la tassazione sulla vendita di un immobile riguarda sostanzialmente l’eventuale plusvalenza generata. Il fatto che trascorsi 5 anni dall’acquisto, in seguito alla vendita, non avvenga alcun prelievo fiscale sul guadagno percepito, è una chiara indicazione di come il legislatore abbia voluto colpire, quasi esclusivamente, chi intenda fare operazioni immobiliari di carattere speculativo.

Resta il fatto che l’Agenzia delle Entrate pretende molto spesso che il venditore stabilisca prezzi che sono al di sopra del reale valore di mercato, dimenticandosi che, attualmente, il mercato immobiliare non sta certamente attraversando un periodo particolarmente florido.

Se da una parte, soprattutto in passato, c’è sempre stato chi ha cercato, con comportamenti poco chiari, di aggirare la legge e non pagare il dovuto, dall’altra parte, molti venditori, farebbero i salti di gioia se potessero vendere l’immobile di loro proprietà ad un prezzo superiore rispetto alle “svendite” di questo periodo e, forse, anche l’eventuale plusvalenza, sarebbe meglio digerita se solo il mercato immobiliare e le richieste lo permettessero.