La donazione con riserva di usufrutto, spesso abbreviata con la definizione donazione con usufrutto, è uno strumento previsto dal nostro ordinamento per consentire di cedere la nuda proprietà di un bene mantenendo l’usufrutto dello stesso.

Una soluzione che trova frequente applicazione in ambito immobiliare, specialmente in operazioni per il passaggio di proprietà di un’abitazione ai legittimi eredi, ma anche ad uno o più soggetti terzi senza legami di parentela. Immaginiamo un padre di famiglia che debba gestire un ingente patrimonio immobiliare: potrà avvalersi della donazione con riserva di usufrutto e ottenere due importanti vantaggi.

Innanzitutto mettere al riparo i beni ceduti da eventuali future azioni dei propri creditori, i quali non potranno più far valere le proprie pretese sul patrimonio immobiliare oggetto della donazione. In secondo luogo, ha la possibilità di anticipare l’eredità ai figli, ovvero il normale passaggio generazionale che avviene dopo la morte. Tutto questo, naturalmente, mantenendo il diritto reale di godimento sul bene, o diritto di abitazione della casa, nonostante non ne risulti più l’effettivo proprietario.

Nella cosiddetta fiscalità immobiliare, la donazione con riserva di usufrutto è uno strumento molto apprezzato e si affianca ad altre opportunità quali fondi patrimoniali, trust e costituzione di una società semplice immobiliare. Un’operazione di tutela del patrimonio senza dubbio efficace ma che necessita, comunque, di un’attenta valutazione per capire se rappresenta la soluzione migliore per ogni singola situazione.

Inoltre, si tratta di una procedura che richiede uno specifico iter burocratico e l’intervento di un notaio, quindi con costi da dover sostenere e senza dimenticare le imposte da versare al Fisco. Di conseguenza, prima di decidere se effettuare una donazione con riserva di usufrutto è quantomai opportuno, oltre che rivolgersi ad un bravo consulente fiscale, conoscerne le caratteristiche principali e il metodo di calcolo per stabilire l’esatto valore della nuda proprietà e dell’usufrutto.

Indice:

• Donazione con riserva di usufrutto: di cosa si tratta?
• Elementi indispensabili per effettuare la donazione immobiliare
• Donazione con riserva di usufrutto: i costi da sostenere
• Parcella del notaio
• Imposte indirette a seguito di donazione di una nuda proprietà
• Come stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile
• Vantaggi della donazione con riserva di usufrutto

Donazione con riserva di usufrutto: di cosa si tratta?

La donazione con riserva di usufrutto è uno strumento patrimoniale previsto dal codice civile e disciplinato dall’articolo 796. Si tratta di un contratto stipulato tra un donante, ovvero colui che detiene la proprietà del bene mobile o immobile e il donatario che riceve il suddetto bene a titolo gratuito, divenendone così il nuovo proprietario. La particolarità di tale procedura sta nel fatto che il donante mantiene l’usufrutto dei beni ceduti, quindi continua a preservarne il diritto di godimento o, nel caso di un immobile, il diritto di abitazione. E’ un sistema che trova frequente applicazione quando un genitore per necessità (risparmio fiscale o maggior tutela del patrimonio), oppure solo per volontà, decide di anticipare l’eredità ai figli senza aspettare la naturale successione.

Il suddetto articolo del codice civile permette al donante di riservare l’usufrutto, oltre che a sé stesso, anche ed eventualmente a vantaggio di uno più soggetti terzi e senza che ciò avvenga per successione. Naturalmente gli effetti a favore di un altro soggetto scatteranno solo alla morte del primo usufruttuario. Anche se si tratta di un’evenienza piuttosto remota, e spesso oggetto di discussioni a livello giuridico, nulla vieta al donante di separare la nuda proprietà dall’usufrutto, offrendo entrambi i diritti a persone diverse. Quindi il donante ha la facoltà di concedere la nuda proprietà ad un donatario e l’usufrutto, inizialmente a suo favore, ad uno o più altri soggetti.

La donazione con riserva di usufrutto si basa su due presupposti principali che hanno reso possibile al legislatore l’attuazione di tale fattispecie, spesso utilizzata come strumento di segregazione immobiliare o, comunque, per tutelare beni dall’attacco di futuri creditori. Secondo il codice civile il titolare del diritto di proprietà può disporre e godere dei propri beni in maniera piena ed esclusiva e di conseguenza decidere di ricavare un reddito, oppure esercitare diritti reali minori a favore di terzi. In quest’ultimo caso il diritto di proprietà viene compromesso dalla presenza, per esempio, dell’usufrutto, quindi il proprietario conserva unicamente la nuda proprietà rimanendo titolare del proprio diritto, ma senza poter utilizzare il bene fino all’estinzione del contratto di usufrutto o la morte dell’usufruttuario.

In conclusione, possiamo dire che la legge offre la possibilità al proprietario di beni patrimoniali di spossessarsene donandoli ad un altro soggetto, ma al contempo riservare a suo favore il diritto di usufrutto. Un’operazione che se fatta in bonis, consente di rendere il bene donato inaggredibile da eventuali creditori.

Elementi indispensabili per effettuare la donazione immobiliare

La donazione di un immobile avviene tramite la stipula di un apposito contratto tra donante e donatario, quindi per essere perfezionata ci sono alcuni elementi imprescindibili. Nello specifico si tratta di:

• atto pubblico: ciò comporta, come ovvia conseguenza, il doversi rivolgere ad un notaio che formalizzi la donazione in presenza di due testimoni;

• consenso di entrambe le parti: la donazione richiede il consenso sia del donante che del donatario, i quali sono chiamati a manifestare pubblicamente la propria volontà. Anche per venir meno agli effetti della donazione è indispensabile la volontà di entrambi i soggetti;

• capacità di agire del donante: colui che decide di donare un bene mobile o immobile ad un beneficiario dev’essere in grado di compiere atti, i cui effetti si riversino nella propria sfera giuridica. Ciò significa che non possono effettuare donazioni soggetti di minor età, interdetti, inabilitati e sottoposti alla misura di protezione dell’amministrazione di sostegno, fermo restando che tali soggetti devono essere stati privati del diritto di disporre dei propri beni.

Donazione con riserva di usufrutto: i costi da sostenere

La procedura della donazione con riserva di usufrutto presenta una serie di costi legati alla parcella del notaio e altre imposte indirette, previste in caso di donazione di una nuda proprietà, da versare all’Amministrazione Finanziaria. L’esborso risulta completamente a carico del donante a meno che le parti non si accordino per dividere, quantomeno, le spese notarili.

Quindi i costi a seguito di donazione con riserva di usufrutto riguardano:

• compenso del professionista: il notaio che si occupa di redigere il contratto in forma di atto pubblico e di formalizzarlo in presenza di due testimoni, nonché di tutta la procedura burocratica per portare a termine la donazione;

• imposte indirette: l’ordinamento tributario prevede una serie di prelievi fiscali in caso di donazione di una nuda proprietà immobiliare. Nello specifico si tratta dell’imposta di donazione, imposta ipotecaria e imposta catastale.

Andiamo di seguito ad analizzare nel dettaglio tutte le voci di spesa.

Parcella del notaio

Non possiamo dire con assoluta precisione a quanto ammonti il compenso richiesto dal notaio. La cosa certa è che rappresenta un costo direttamente legato al valore dell’immobile oggetto del trasferimento, ovvero la parcella sarà tanto più salata quanto maggiore sarà il valore del bene.

In buona sostanza il notaio calcola la tariffa prendendo come parametro il valore dell’immobile scaturito dal calcolo dell’usufrutto che vedremo a breve. Qualora la donazione non dovesse riguardare l’intero immobile ma solamente la nuda proprietà, anche il compenso del notaio verrà riparametrato sul valore della nuda proprietà.

Possiamo anticipare che per il computo del valore dell’immobile trasferito si effettua la somma tra la rendita catastale e il 5% della stessa rendita catastale (per tener conto della rivalutazione), il tutto moltiplicato per un coefficiente variabile a seconda del gruppo di appartenenza dell’immobile. Ad esempio, per la prima casa e relative pertinenze il coefficiente è pari a 115,50, mentre per la seconda casa e altre tipologie di fabbricati è di 126.

Imposte indirette a seguito di donazione di una nuda proprietà

Oltre alla tariffa richiesta dal notaio, la donazione è soggetta ad una serie di imposte indirette che il donante (non sono mai a carico del donatario) dovrà versare nelle casse dell’Erario. Tuttavia è bene precisare che la normativa tributaria vigente non prevede alcun pagamento di imposte per trasferimenti di beni tra genitori e figli. Ciò è valido, sia in caso di donazione che di successione, qualora l’importo complessivo dell’operazione non risulti maggiore di un milione di euro.

Nello specifico, la disciplina in materia prevede il versamento di imposte solo al superamento di determinante franchigie e in base a chi effettua la donazione. In particolare abbiamo:

• applicazione aliquota al 4% sul valore eccedente dell’immobile rispetto al limite di un milione di euro e qualora il passaggio di proprietà avvenisse tra coniugi o parenti in linea retta (genitori / figli oppure nonni / nipoti). Ad esempio, se la casa ha un valore di 900mila euro non sono previste imposte sul trasferimento; se invece l’immobile vale 1.500.000 euro si dovrà versare il 4% di 500mila euro, ovvero 20mila euro;

• applicazione aliquota al 6% nel caso di donazione tra fratelli e sorelle, da calcolare sulla quota eccedente 100mila euro;

• applicazione aliquota al 6% anche nel caso di donazione tra soggetti con parentela fino al 4°grado, affini in linea retta o in linea collaterale fino al 3° grado: quindi per il passaggio di beni tra cugini, coniugi e genitori, nonché tra fratelli o nipoti dell’altro coniuge, si dovrà versare il 6% senza considerare alcuna franchigia.

Nel caso in cui i soggetti coinvolti nella donazione non rientrassero nei casi sopra citati, la legge prevede l’applicazione di un’aliquota nella misure dell’8%, sempre senza alcuna franchigia.

Infine, dobbiamo anche segnalare il caso particolare in cui il beneficiario della donazione sia un soggetto affetto da grave disabilità fisica. Indipendentemente dal grado di parentela, la normativa non prevede il pagamento dell’imposta sulla donazione, sempreché il valore non superi il limite di 1,5 milioni di euro.

Fino ad ora abbiamo parlato dell’imposta indiretta prevista sulla donazione, a cui è necessario aggiungere anche i seguenti tributi da versare all’Amministrazione Finanziaria:

• imposta catastale: si deve applicare un’aliquota pari all’1% del valore catastale. Nel caso in cui l’immobile rappresenti la prima casa dell’usufruttuario è prevista una quota fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria: rappresenta il 2% del valore catastale. Anche in questo caso la tassa è pari a 200 euro se l’immobile ricevuto in donazione costituisce l’abitazione principale dell’usufruttuario.

E’ bene non dimenticare che tutte le imposte non devono essere computate sul valore dell’immobile, ma bensì su quello delle nuda proprietà dell’immobile stesso oggetto della donazione. A tal fine è necessario sottrarre dal valore complessivo dell’immobile quello relativo all’usufrutto, esattamente come avviene per il calcolo della parcella del notaio.

Come stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile

La nuda proprietà, altro non è che il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Di conseguenza, per il calcolo si dovrà effettuare la semplice differenza tra valore complessivo della proprietà immobiliare oggetto della donazione e valore relativo al diritto di usufrutto. Semmai l’aspetto più complicato è proprio stabilire il corretto importo dell’usufrutto. A tal proposito è necessario far riferimento ad una specifica tabella ministeriale allegata al testo unico sull’imposta di registro e riprodotta qui sotto.

Il principio per valutare tale valore tiene conto di un parametro fondamentale ossia l’età del beneficiario: più l’usufruttuario è anziano e minore risulta la sua aspettativa di vita, quindi anche il suo diritto di godimento sul bene assume un valore via via decrescente.

L’importo dell’usufrutto viene stabilito durante il corso di tutta la vita del beneficiario e il calcolo si basa esclusivamente sulla sua età. In presenza di due usufruttuari si prende come riferimento l’età del più giovane.

Osservando la tabella si nota una divisione per fasce d’età, partendo da 0-20 anni ed arrivando fino a 93-99 anni. Nel primo caso abbiamo il coefficiente più alto (9.500) il che significa che l’usufrutto assume un valore pari al 95% della piena proprietà, percentuale che scende al 10% per l’ultima fascia d’età.

Facciamo un esempio di calcolo per capire esattamente come funziona il meccanismo che stabilisce il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà: supponiamo che il beneficiario abbia un’età di 70 anni, viva in un’abitazione di tipo civile (prima casa appartenente alla categoria catastale A2) e la rendita catastale risulti di 2.000 euro. I dati da prendere in considerazione per il computo sono:

• rendita catastale: 2.000 euro;
• età dell’usufruttuario: 70 anni;
• moltiplicatore per il calcolo del valore dell’immobile: 115,50 trattandosi di prima casa (viceversa si applica un coefficiente pari a 126).

Il valore catastale della piena proprietà è così calcolato:

• 2.000 x 115,50 = 231.000 euro.

Dalla tabella ministeriale risulta che l’usufruttuario appartiene alla fascia d’età 70-72 anni quindi con coefficiente 4000, percentuale usufrutto 40% e nuda proprietà 60%. Di conseguenza avremo:

• valore usufrutto: 60% di 231.000 = 138.600 euro;
• valore nuda proprietà: 231.000 – 138.600 = 92.400 euro.

Se l’usufruttuario avesse 20 anni gli importi sarebbero:

• valore usufrutto: 95% di 231.000 = 219.450 euro;
• valore nuda proprietà: 231.000 – 219.450 = 11.550 euro.

Se l’usufruttuario invece avesse 95 anni, quindi appartenente all’ultima fascia di età, otterremo:

• valore usufrutto: 10% di 231.000 = 23.100 euro;
• valore nuda proprietà: 231.000 – 23.100 = 207.900 euro.

In presenza di una donazione genitore/figlio di un immobile con riserva di usufrutto, nel nostro esempio saremmo ben al di sotto della franchigia di un milione di euro, questo significa non dover versare alcuna imposta per la donazione. Resta invece il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro cadauna, visto che abbiamo considerato l’immobile come abitazione principale dell’usufruttuario.

Qualora la donazione non riguardasse genitore/figlio ma altri soggetti, si dovrà versare il 6% o l’8% sul valore della nuda proprietà (a seconda dei casi). Come risulta evidente dai valori calcolati nel nostro esempio, il prelievo fiscale sarà tanto più basso quanto minore è l’età dell’usufruttuario.

Vantaggi della donazione con riserva di usufrutto

La donazione con riserva di usufrutto è un’operazione vantaggiosa per entrambe la parti ma, soprattutto, per il donante. La possibilità di anticipare gli effetti successori cedendo ai legittimi eredi la nuda proprietà di beni immobili e, allo stesso tempo, non perdere il diritto di godimento sugli stessi, è senza dubbio un notevole beneficio. Il soggetto, di fatto, è privato della nuda proprietà dell’immobile ma ne conserva il diritto di abitazione vita natural durante. L’enorme vantaggio di questa operazione è che non essendo più il reale proprietario del bene, in caso di problemi con eventuali creditori, a costoro è negata la possibilità di avanzare pretese sugli immobili donati, per il semplice fatto che la titolarità degli stessi è stata trasferita ad un altro soggetto.

Una soluzione che diventa ancor più vantaggiosa in presenza della classica donazione genitore/figlio e qualora il valore della nuda proprietà non dovesse superare il milione di euro: in questi frangenti si gode della completa esenzione dal versamento di tributi, fermo restando l’imposta catastale e ipotecaria, comunque entrambe di basso importo. Viceversa le imposte indirette saranno tanto più gravose quanto maggiore risulterà l’età del donante e, di conseguenza, anche il valore della nuda proprietà. In generale, la donazione con riserva di usufrutto offre la massima convenienza fiscale se effettuata molto prima rispetto al momento della successione, ovvero se l’usufruttuario è particolarmente giovane.

La donazione con riserva di usufrutto è uno dei tanti sistemi che si possono attuare per cercare di salvaguardare il patrimonio immobiliare attraverso operazioni di segregazione patrimoniale o passaggio generazionale anticipato. Soluzioni alternative che sono rappresentate dai trust, dai fondi patrimoniali oppure il conferimento immobiliare in una società.

Non esiste uno strumento in assoluto migliore e tutti possono portare a ottimi risultati se sfruttati al meglio. La cosa importante, è valutare con attenzione ogni variabile in gioco e la reale situazione in cui versa il titolare del bene, nonché da quali rischi intende tutelarsi e dal livello di spossessamento che desidera raggiungere. Come si vede sono parecchi gli aspetti da considerare, quindi diventa fondamentale il ruolo di esperti e consulenti fiscali che sapranno indicare la via migliore e aiuteranno il donante a prendere la decisione più adatta alla sue esigenze.

Quello che mi sento di ripetere ogni volta, fino alla nausea, è che, parlando proprio della donazione con riserva di usufrutto, così come della donazione semplice, risulta essere un’efficace strumento segregativo solo se fatta in “tempi non sospetti“, quindi non quando la situazione per il cedente è già compromessa o sulla strada per esserlo. In presenza di pesanti posizioni debitorie, decreti ingiuntivi, cartelle esattoriali non pagate e ormai prossime alla riscossione coatta da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, questo tipo di operazione è facilmente revocabile e comporterà il solo effetto di aver buttato via tempo e soldi per essere stata messa in piedi.

Al contrario diventerà inattaccabile trascorsi 5 anni dalla data della stipula tramite atto pubblico.