Dopo una vita di sacrifici, uno dei desideri più grandi dei genitori è quello di lasciare in eredità la casa ai propri figli. Un gesto affettivo ma anche di grande valenza per il futuro dei propri bimbi, in quanto essere intestatario di un immobile significa avere una base solida e meno preoccupazioni quando sarà ora di cominciare la loro vita in autonomia.

La possibilità di intestare la propria casa ai figli minorenni è una pratica realistica e disciplinata da un’apposita normativa di legge. Tale prassi consente la difesa da eventuali creditori, permette inoltre di non corrispondere le tasse per la 2° casa e di anticipare la spartizione dell’eredità. Ma come fare, e quando è possibile intestare una casa ai figli minorenni e, soprattutto, quali schemi contrattuali si possono adottare?

Vediamolo insieme nei paragrafi successivi, analizzando l’argomento punto per punto per comprenderne le reali possibilità.

Indice:

• Intestare casa ai figli minorenni: come è possibile farlo?
• Donazione casa ai figli: schemi contrattuali previsti
• Intestare un’abitazione ai figli minorenni: la pratica del mutuo
• La possibilità dell’usufrutto
• Figli minorenni: il pagamento dell’IMU
• Conclusioni

Intestare casa ai figli minorenni: come è possibile farlo?

Per intestare una casa ai figli minorenni la sola prassi permessa passa per la donazione. Per iniziare la pratica di donazione è di fondamentale importanza il preventivo rilascio dell’autorizzazione da parte del giudice tutelare. Naturalmente il rilascio dell’autorizzazione del giudice presuppone una richiesta formale da parte dei genitori o del notaio. L’istanza di richiesta deve essere completa di tutte le principali informazioni compresi i dati anagrafici, le caratteristiche della casa e le ragioni per le quali si vuole donare l’immobile. Notizie da riportare con la massima precisione per non allungare i tempi della procedura.

Nell’ipotesi invece di disaccordo tra i genitori, il tribunale ha facoltà di nominare un curatore, con il chiaro scopo di difendere gli interessi dei minori stessi. Quando poi esistono altri figli, esclusi dalla pratica di donazione, gli stessi dopo il decesso del genitore donante, hanno il pieno diritto di chiedere la quota di legittima.

Più complicata la situazione quando sono i nonni a voler donare la casa ai loro nipoti. In una circostanza simile, di fatto, è necessario considerare alcuni aspetti e avere la consapevolezza che la donazione di una casa fatta dai nonni può comportare dei conflitti di interessi tra le parti coinvolte. In sintesi, in casi del genere, la pratica di donazione è sensibilmente più complessa perché i soggetti interessati di norma sono molti di più.

Donazione casa ai figli: schemi contrattuali previsti

Passiamo ora ad analizzare quali sono i tipi di contratti possibili ai fini della donazione ai figli di un immobile. Le forme contrattuali che consentono la donazione della casa ai propri figli sono diverse, tra queste le tipologie principali sono le seguenti:

• donazione diretta: il genitore compra e si intesta l’immobile per poi procedere, in un successivo momento, al trasferimento della casa al figlio. A tal proposito, è necessaria una precisazione riguardo alle agevolazioni fiscali di cui eventualmente si è fruito. Infatti, nel caso in cui il trasferimento dell’immobile avvenga entro 5 anni dalla data di acquisto, sarà necessario restituire tramite rimborso le agevolazioni ottenute attraverso il bonus prima casa;

• donazione indiretta con pagamento al venditore: in questo caso il genitore acquista la casa e la intesta al figlio direttamente. Con questa procedura di donazione il notaio agisce con un’unica operazione e l’acquirente non deve corrispondere le imposte;

• donazione indiretta con pagamento al figlio: un’opzione permessa soltanto per i figli già maggiorenni, con il genitore che effettua il pagamento attraverso un bonifico direttamente sul conto del figlio. In questa circostanza siamo di fronte ad una singola registrazione, trattandosi di un acquisto di una casa da parte di un soggetto maggiorenne.

Come già anticipato, quando si  tratta dell’acquisto di una prima casa è possibile fruire delle agevolazioni fiscali previste per questa fattispecie di compravendita, di norma però, con una donazione diretta bisogna provvedere ad altri costi che comprendono le spese fisse e le spese determinate dal valore dell’immobile.

Le tasse, tra cui l’imposta di registro dovuta sulla prima casa di un minorenne, vanno corrisposte solamente quando il valore della casa è maggiore a un milione di euro. Tuttavia, prima di dare avvio a qualunque di queste tipologie di donazione, è essenziale la consultazione di un professionista del settore.

Stiamo parlando di un esperto capace di stimare fin dall’inizio le spese da sostenere e di individuare la scelta economicamente più conveniente per gli interessati. Molte volte interpellare un professionista comporta sì delle spese iniziali, ma anche un notevole risparmio di tempo e di costi superflui.

Intestare un’abitazione ai figli minorenni: la pratica del mutuo

In Italia la situazione abbastanza complessa del mercato del lavoro, con i tanti problemi occupazionali, spinge diversi genitori ad analizzare l’opportunità di intestare l’abitazione ai propri figli minorenni attraverso l’accensione di un mutuo. In generale, una prassi sempre più comune e utilizzata dagli italiani, e anche facilitata dalla possibilità di stipulare mutui a condizioni favorevoli per via dell’accesa concorrenza tra le molte banche presenti sul mercato finanziario. Inoltre, erroneamente, c’è la credenza popolare che intestare un immobile ai figli minorenni comporti il pagamento di minori tasse.

Parlando di mutuo però, in base alla normativa nazionale è molto difficile, se non impossibile, intestare l’abitazione a un figlio minorenne con un mutuo. Le banche principali infatti pretendono come requisito minimo la maggiore età dell’intestatario (mutuatario). Qualora comunque ci sia la forte volontà di un genitore di intestare la casa al figlio, basta aspettare che lo stesso compia 18 anni e 10 giorni per iniziare la pratica.

La possibilità dell’usufrutto

La volontà da parte di un genitore di intestare casa a un figlio minorenne attraverso l’usufrutto, lo porta direttamente a divenire titolare del diritto di nuda proprietà. In ogni caso, solamente dopo il decesso dei genitori i figli hanno la possibilità di cacciare l’usufruttuario e mai prima.

Detto questo, è importante fare un piccolo passo indietro per spiegare cosa sia l’usufrutto. In poche parole, si tratta di un diritto reale di godimento di beni altrui, immobili o mobili, rispettando le destinazioni economiche e le limitazioni imposte dalla normativa di legge. Un concetto semplice, ma da capire bene prima di ricorrere a questo istituto giuridico.

Figli minorenni: il pagamento dell’IMU

Spesso, per non pagare l’Imposta Municipale Unica, ci si informa sull’opportunità di intestare l’immobile a un proprio figlio minorenne. A tal proposito è bene precisare che, quando figlio e genitori vivono abitualmente nell’abitazione intestata al minorenne, l’imposta non è dovuta.

Infatti, in una circostanza del genere, si tratterebbe di una prima casa. Se invece, oggetto dell’intestazione è la seconda casa, lo scenario cambia: l’Imposta Municipale Unica è da versare. Entrambi i genitori, in qualità di esercenti la potestà genitoriale, hanno l’obbligo di questo adempimento.

Conclusioni

Come abbiamo visto, secondo il quadro giuridico italiano, le possibilità di intestare una casa ai figli minorenni ci sono. Il fatto che i minorenni, sempre in base alla legge italiana, non abbiano capacità di agire e di compiere atti di acquisto o di disposizioni immobiliari non impedisce loro di avere un immobile di proprietà. Infatti, la normativa stabilisce che fino alla maggiore età i minori sono rappresentati dai genitori, che possono agire con atti di trasferimento e di acquisti in nome e per conto dei minorenni.

In altre parole, nessun minorenne può presentarsi dinnanzi al notaio per avere eventualmente in regalo l’abitazione del nonno. Al suo posto, possono intervenire i genitori per firmare l’atto di acquisto dell’immobile donato dal nonno. Abitazione che, una volta terminato l’intero iter procedurale, sarà a tutti gli effetti intestata al ragazzo minorenne.

Tuttavia, i genitori per comprare casa da intestare ai figli minorenni hanno l’obbligo di essere autorizzati preventivamente da un giudice, così come stabilito dall’articolo 320 del Codice Civile. Senza questa autorizzazione da presentare al notaio, i genitori non possono comprare l’abitazione in nome e per conto dei figli minorenni.